Luxe et immobilier font bon ménage. Le marché des belles pierres résiste à toutes les crises, seule niche à encore bénéficier de dispositifs fiscaux puissants et efficaces.
Crise après crise, le luxe résiste. Plus résilient que le marché immobilier classique, car moins sensible aux fluctuations économiques et porté par une dynamique d’investissement plaisir, l’immobilier de prestige tire son épingle du jeu en 2025. « Le segment, animé par une clientèle très aisée qui n’a pas (ou peu) recourt à l’emprunt pour se financer, a moins souffert de la brutale montée des taux et du resserrement du crédit que le reste du marché, qui s’est rétracté », affirme Laurent Demeure, président et CEO de Coldwell Banker. Le réseau de franchises immobilières a ainsi enregistré une hausse de 21 % de ses ventes en 2025, comparé à 2024. « Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier de prestige en France se porte beaucoup mieux que prévu, compte tenu de facteurs extérieurs, tels que la situation politique nationale ou le contexte géopolitique international difficile », confirme Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco. En 2025, l’agence a réalisé moins de ventes que l’année précédente, mais à des prix beaucoup plus élevés. « Le marché des biens valorisés entre 5 et 50 millions d’euros a été le plus dynamique, porté par un retour des acheteurs étrangers, ainsi que par des investisseurs français hyper-qualifiés. Les autres segments retrouvent, quant à eux, leur équilibre après la hausse du Covid et le refroidissement du marché après le déconfinement », souligne le PDG.Moins sensible aux aléas que le marché principal, mais connecté à la conjoncture – le volume des ventes de biens haut de gamme a connu de fortes corrections en 2023 et 2024 et les prix ont accusé des baisses de 5 % à 7 % dans certains cas –, le marché reste soutenu par une demande toujours supérieure à l’offre disponible. « La baisse du nombre de transactions sur le segment du luxe est principalement due à un moindre stock », préciseVincent Lorach, directeur résidentiel Paris chez Savills.
Laurent Demeure, président et CEO de Coldwell Banker.
Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco.
Vincent Lorach, directeur résidentiel Paris chez Savills.
Des jeunes cadres aux ultra-riches
Une distinction s’impose entre le haut-de-gamme (de 2 à 5 millions d’euros) et l’ultra-luxe (plus de 7 millions d’euros). Le premier segment est alimenté par la clientèle française, dans la fourchette basse des prix, avec un appel à crédit plus important. Les négociations s’élèvent de 2 à 10 % sur les biens avec défauts. « Il existe un delta entre le prix affiché et l’acquisition qui pousse certains vendeurs à geler la vente, voire à retirer leur bien du marché », indique Vincent Lorach. De son côté, Laurent Demeure émet quelques nuances : « le créneau de 700 000 à 1,8 million d’euros enregistre une forte activité, reposant essentiellement sur les jeunes cadres ou chefs d’entreprise en pleine ascension professionnelle qui souhaitent acheter leur résidence principale. En revanche, sur le segment de 3 à 7 millions d’euros, porté par les professions libérales ainsi que par une clientèle locale et nationale, les acheteurs se révèlent plus attentistes, inquiétés par l’incertitude fiscale autour de la publication de la nouvelle loi de finances », observe-t-il.
A contrario, le marché des biens de prestige, au-delà de 7 millions d’euros, terrain de jeu des Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), dont la fortune se situe entre 100 millions de dollars et un milliard de dollars ne connaît aucune contrainte. Une cible d’acquéreurs que vise le réseau Vaneau, à travers son pôle luxe « Collection privée », lancé en juin 2025. « Cette nouvelle entité pensée comme une maison de haute couture immobilière commercialise des propriétés rares et exclusives, de 4 à plus de 50 millions d’euros, souvent en off-market et situées dans les quartiers les plus prestigieux de Paris, Cannes, Bruxelles et Marrakech », explique Alexandra Leca, directrice générale de Vaneau. De plus, le réseau met à la disposition des acquéreurs des services de gestion de fortune, Property Management et conciergerie de luxe, ainsi que les prestations d’une architecte.
Un marché d’investisseurs
A ce prix, les biens proposés se doivent d’être impeccables, sans défauts, dans des immeubles de grand standing, localisés à des adresses d’exception. Les turnkey properties (biens clé en main) aménagés par des architectes de renom sont ainsi très convoités par les clients fortunés. « Les investisseurs d’aujourd’hui préfèrent des biens prêts à habiter, à savoir entièrement rénovés et, dans l’idéal, déjà décorés et aménagés. Ils attendent des prestations luxueuses, comparables à celles des marchés internationaux, principalement dans des localisations favorisées, afin de s’assurer que leur investissement conservera sa valeur ou que celle-ci augmentera », analyse Alexander Kraft.
Si l’immobilier de luxe répond à une logique d’amortissement des charges plus que de rendement, « la demande pour développer une offre locative est réelle, pour les pied-à-terre comme pour les grandes surfaces », assure Vincent Lorach. Des volumes spacieux, une vue panoramique, un espace extérieur, ou encore la présence d’une chambre ou d’un studio pour le personnel revêtent aussi une importance notable pour optimiser le loyer de ces biens d’exception. « Comme on peut le voir dans d’autres domaines comme le marché de l’art ou l’industrie du luxe, les acheteurs se concentrent sur les produits les plus exceptionnels pour lesquels ils sont prêts à faire des investissements conséquents », note Alexander Kraft.
A condition, cependant, que ces biens soient correctement valorisés. « Les investisseurs fortunés ne sont plus prêts à payer des prix surévalués pour des produits moyens », concède le PDG. Et pour cause, « nous évoluons désormais dans un marché d’acheteurs, avec un grand choix de biens disponibles, des prix en baisse et des vendeurs motivés. Par conséquent, il est important de faire des recherches approfondies pour identifier le bien idéal dans la meilleure localisation, le meilleur état et au meilleur prix », conseille-t-il.
Paris, écrin du haut-de-gamme
Les transactions à Paris reprennent leur envol, jusqu’à 80 000 euros le mètre carré pour les biens les plus rares et exclusifs, après une correction des prix de 12 % depuis 2023. « La ville lumière continue de jouir d’une attractivité internationale et reste parmi les villes les plus convoitées par les grandes fortunes », affirme Vincent Lorach.
Les appartements, maisons de ville et hôtels particuliers parisiens continuent de séduire de nombreux acheteurs. « Des transactions records ont été enregistrées. La dynamique s’est encore renforcée à la rentrée 2025. Certains biens se sont vendus plus cher qu’il y a un an ou deux », poursuit le directeur.
Toutefois, tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne. Les ventes dans le XVII ont, par exemple, baissé de 20 % en 2025, après la hausse des prix post-Covid. « Dans ces quartiers, les vendeurs qui ont acheté lorsqueles taux ne dépassaient pas les 1 %, avaient du mal à s’aligner sur les prix du marché en 2025 avec des taux de 3 %, il semblerait que début 2026, certains commencent à assouplir leur position », explique Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Le groupe Vaneau, qui recense une hausse de 52 % du nombre de nouveaux acquéreurs depuis janvier 2025, constate une progression de 25 % de l’écart-type des prix au mètre carré entre 2021 et 2024, qui creuse un fossé entre les biens très qualitatifs et ceux présentant des défauts. « La demande se concentre sur les biens très haut de gamme, de plus de 4 millions d’euros », indique Alexandra Leca.
Les V, VI et VII demeurent les quartiers les plus demandés par les investisseurs, qui retirent une bonne rentabilité des appartements familiaux, situés à proximité des grandes écoles et des grands monuments historiques. Le Marais est plébiscité pour ses petites surfaces à louer et les quartiers du Triangle d’or et du Trocadéro continuent d’attirer une clientèle internationale, avec des prix atteignant 30 000 euros par mètre carré. Pour bénéficier d’une rentabilité à court ou moyen terme, les investisseurs privilégient les hôtels particuliers ou immeubles anciens à rénover et n’hésitent pas à négocier. « Les offres formulées sont, en moyenne, 4 à 5 % en dessous du prix affiché », constate Richard Tzipine qui atteste, cependant, de la vitalité du marché locatif à Paris.
Alexandra Leca, directrice générale du groupe Vaneau.
Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Olivier Brunet, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux.
Les châteaux, une niche préservée
Hors de Paris, le marché des châteaux et belles demeures affiche « une étonnante stabilité », selon Olivier Brunet, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux. Ces biens à forte valeur patrimoniale, parfois inscrits ou classés au titre des monuments historiques – ce qui les rend éligibles aux dispositifs fiscaux Malraux ou monuments historiques –, s’inscrivent généralement dans le cadre d’une stratégie de transmission. « Les propriétaires de châteaux sont des acquéreurs qui ont une vision à long terme et qui veulent stabiliser leur famille dans un lieu dont ils contribuent à écrire l’histoire », explique le directeur. Afin de préserver ce patrimoine, ces clients veulent rentabiliser leur investissement et amortir leurs charges. « Il s’agit de valoriser un modèle économique qui a vocation à faire perdurer le monument dans le temps, en y apportant les rénovations et travaux d’entretien nécessaires », ajoute Olivier Brunet.
Pour trouver cet équilibre, de plus en plus de propriétaires mettent tout ou partie de leur bien en location, ou y organisent des événements (mariages, visites, séminaires, para-hôtellerie, etc.). Les forêts ou les domaines viticoles peuvent, eux aussi, s’ils sont exploités par un tiers locataire, devenir sources de revenus complémentaires. « Les investisseurs font preuve de rationalité sur les résidences secondaires. Ils ne veulent pas y engager trop de temps ni d’argent », résume le directeur. Pour cela, le coût des travaux est un facteur essentiel de l’équation. « Les rénovations de bâtiments historiques sont coûteuses car souvent exécutées par des artisans dépositaires de savoir-faire en voie de disparition, tels que les tailleurs de pierre et les ébénistes. Pour les monuments classés, elles sont soumises aux contraintes des architectes des bâtiments de France », prévientOlivier Brunet, rappelant que le prix moyen des travaux est passé de 1 500 à 3 000 euros le mètre carré.
Sans oublier l’introduction du confort moderne et la mise aux normes énergétiques d’un château qui « impliqueront des millions d’euros de travaux », calcule-t-il, conseillant l’accompagnement, au moment des visites, d’un architecte et d’un maître-d’œuvre. Enfin, les propriétaires peuvent aussi bénéficier d’une dizaine de milliers d’euros en ayant recours aux aides régionales.
De (trop) rares programmes neufs
Dans le neuf, les projets haut de gamme se comptent sur le doigt de la main. « L’activité promotion de notre filiale de programmes en Vefa a été divisée par deux en France », concède Richard Tzipine. Les « branded residences » (résidences de marques), qui se déploient rapidement en Europe (Marbella, Madrid, Lisbonne et Monaco) commencent tout juste à émerger en France. « Ces programmes neufs sont réalisés en collaboration soit avec des groupes hôteliers, soit avec des marques de luxe. Ils se distinguent des projets classiques, non seulement par leur architecture soignée, mais aussi par leurs prestations très haut de gamme et services attachés rarement observés auparavant sur notre territoire », décrit Alexander Kraft.
A Paris, le plan local d’urbanisme et la pénurie de foncier limitent drastiquement le développement des programmes neufs. De plus, le patrimoine architectural parisien, fortement protégé, et les règles d’urbanisme strictes rendent les branded residences exceptionnellement rares. « Les promoteurs sont aussi confrontés à des contraintes majeures, telles que le nombre limité d’immeubles adaptés, un changement de destination complexe et coûteux, le plafonnement des loyers, l’encadrement strict des locations de courte durée et la forte protection des locataires », énumère Victor Lorach.
Malgré cela, quelques projets voient le jour, à l’image du Maybourne Saint-Germain à l’emplacement de l’ancien ministère de la Défense, piloté par Vinci Immobilier : outre un palace de cent-une chambres exploité par Maybourne, vingt-trois résidences privées « full services » (deux piscines privées, une salle de gym, un service de voituriers et de conciergerie) seront proposées à la vente entre 52 832 et 67 980 euros le mètre carré. Pour Richard Tzipine, ces résidences, qui pourront être louées sous le régime para-hôtelier, ne sauraient constituer des produits de rendement. « Ces ensembles immobiliers atteignent des niveaux de charges stratosphériques, que peu de propriétaires français sont prêts à payer, auxquels s’ajoutent les taxes sur la propriété, qui ne seront pas compensées par les loyers », estime-t-il.
Ce marché de niche qui fait fureur en Asie et au Moyen-Orient, réservé à une clientèle VIP internationale et nomade, ouvre toutefois de nouvelles perspectives au marché de l’immobilier de luxe, promoteurs comme investisseurs.
Des dispositifs fiscaux solides
Dans un contexte politique peu favorable à l’investissement, la clientèle fortunée tend à lever le stylo.
« La forte instabilité gouvernementale qui a découlé de la dissolution et les projets d’amendements sur la taxation de l’héritage, l’impôt sur la fortune ou encore l’emprunt forcé, génèrent une angoisse auprès des ménages concernés », constate Laurent Demeure. Dans un climat de récession économique, les propriétaires cherchent à sécuriser leur patrimoine et à le monétiser, afin d’en tirer des revenus complémentaires et/ou d’alléger leur fiscalité. « Les notaires, avocats et conseillers en gestion de patrimoine (CGP) nous font sentir qu’ils sont de plus en plus consultés », confirme Vincent Lorach.
Contrairement au marché classique, l’immobilier de luxe bénéficie d’une stabilité fiscale et législative. En effet, le dispositif Malraux et la loi monuments historiques n’ont jamais été remis en cause et ne seront pas menacés par la prochaine loi de finances. « L’Etat et les élus de terrain ont compris l’intérêt et la légitimité d’un soutien fiscal à la rénovation du patrimoine historique, premier facteur d’attractivité touristique des villes », soutient Agnès Rouffiac, directrice générale déléguée d’Histoire & Patrimoine.
Les programmes de réhabilitation de l’ancien ont, en outre, la vertu de répondre à la pénurie de logements qui sévit dans les villes. « La demande locative demeure très supérieure à l’offre et le phénomène de rareté des bâtiments remarquables maintient leur prix à l’achat comme à la location », indique Estelle Billi Bérard, ingénieure patrimoniale chez Advenis Gestion Privée.
Moyennant un budget compris entre 350 000 et 700 000euros, sur un engagement d’au moins quinze ans, ces opérations cumulent maîtrise fiscale et développement patrimonial.
Enfin, sur un marché encore au ralenti, les programmes d’investissementévoluent et s’adaptent aux besoins des particuliers.
Agnès Rouffiac, directrice générale déléguée d’Histoire & Patrimoine.
Estelle Billi Bérard, ingénieure patrimoniale chez Advenis Gestion Privée.
Malraux : faire revivre les cœurs de ville
Institué en 1962, le dispositif Malraux vise à encourager la rénovation de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones à forte valeur patrimoniale. En contrepartie de l’engagement de réaliser des travaux de restauration lourde et respectueuse du patrimoine (validés et supervisés par un architecte des Bâtiments de France), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur les dépenses engagées pour ces travaux. La réduction d’impôts Malraux s’applique dans la limite d’un plafond annuel 400 000 euros de travaux sur quatre ans maximum. Le taux de réduction s’élève à 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé et à 22 % pour ceux situés dans un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou dans des quartiers anciens dégradés.
A noter que cette réduction s’applique uniquement sur l’impôt sur le revenu et n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales. Pour bénéficier de cet avantage, le bien doit être mis en location nue (non meublée) pendant au moins neuf ans, à usage de résidence principale. S’il ne change pas, le dispositif intègre une nouveauté appréciable pour les investisseurs en 2025 : pour la revente d’un immeuble rénové, le prix d’achat à retenir dans le calcul de la plus-value intégrera le montant des travaux, ce qui permet de bénéficier de la réduction d’impôt tout en minorant la fiscalité à la revente.
Une plus grande sélectivité
Le dispositif Malraux a connu un ralentissement en volume et en valeur en 2025. « Les investisseurs ont réduit leur enveloppe, passant de 350 000-400 000 euros en moyenne à 250 000-300 000 euros », constate Frank Thibult, directeur général de Buildinvest.
La taille des opérations a également été revue à la baisse, proposant davantage de studio et T2 que de T4. « Face à desinvestisseurs mieux informés et plus exigeants, nous devons faire preuve d’une plus grande sélectivité dans le choix de nos produits, de leur emplacement et des villes », affirme le directeur.
S’il reste convaincu de la pertinence du dispositif pour les contribuables qui affichent une tranche marginale d’imposition à 30 %, il déclare prendre acte de la nouvelle donne économique – le nombre de négociations à l’achat, notamment, a augmenté – et joue la prudence. « En 2026, nous resterons très vigilants dans nos acquisitions, en proposant une palette d’offres plus réduite, à l’approche de la période électorale 2027, toujours compliquée pour la commercialisation », ajoute-t-il. Le groupe spécialiste du Malraux depuis quarante ans prévoit de lancer de nouveaux programmes de rénovation au cours de l’année 2026, notamment à Dieppe, Rouen, Honfleur et Senlis.
Opérations confidentielles
2025 aura été une année de consolidation du marché de la rénovation, où l’immobilier de caractère continue de faire l’objet d’une demande soutenue, selon Stéphane Dalliet, président du groupe Bacalan. « Nous avons observé un retour des investisseurs voulant capitaliser à long terme, dans une logique de préservation et de transmission du patrimoine », affirme-t-il.
Le groupe, qui mise sur des opérations confidentielles et très bien placées dans des secteurs sauvegardés assurant l’affluence des futurs locataires, a lancé une opération Malraux loi VIR (cf. encadré) dans le centre historique de Chinon (Indre-et-Loire), ouvrant sur une réduction d’impôt de 30 % du montant total des travaux (quote-part travaux à 89 %). Ce programme propose des T1 (23 m) à partir de 159 500 euros au T3 duplex (63 m) à 374 500 euros. « Soucieux de ne pas s’endetter, de nombreux clients investissent dans de plus petits tickets mais plus souvent, dans le cadre d’une stratégie de diversification », souligne Stéphane Dalliet.
Dans ce sens, avec sa marque Urban Premium, le groupe vient de rouvrir à la collecte 2026 la SCPI Malraux Urban Prestigimmo 5, en décembre dernier.Ce véhicule, qui recueille des montants d’investissements moyens de 20 000 à 30 000 euros, offre un outil d’épargne complémentaire au dispositif Malraux.
Relais de croissance
Orienté vers l’investissement en monuments historiques depuis sa création, le groupe François 1 a multiplié les opérations Malraux en 2025. « Sur un marché atone, le Malraux en VIR nous a apporté un véritable relais de croissance », précise Laurent Demay, directeur commercial de François 1. L’opération de rénovation de l’hôpital Saint-Charles, à Rochefort (Charente-Maritime), lancée mi-2025, a rencontré un franc succès, avec plus de cinquante lots vendus et une vingtaine en cours de commercialisation. « C’est la première fois que nous proposions un programme Malraux à partir de 130 000 euros, comprenant 96 % de quote-part de travaux », décrit le directeur.
Dans un contexte de fiscalité lourde, le groupe oriente sa communication vers les secundo-investisseurs, amoureux de belles pierres et en quête d’une rentabilité locative. « Au-delà du produit immobilier, ces clients recherchent des projets porteurs de sens, qui participent à la revitalisation des centres-villes et à la revalorisation d’un territoire », note Laurent Demay. C’est le cas du Grand Hôtel Moderne de Béziers (Hérault), qui prévoit la restauration de cinquante-six logements du T1 au T3 duplex. Le groupe a renforcé son offre en imposant un seuil minimum de quote-part de travaux de 80 %.
Stéphane Dalliet, président du groupe Bacalan.
Laurent Demay, directeur commercial de François 1er.
Monuments historiques : un refuge fiscal
Datant de 1913, la loi monuments historiques vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH), labellisés par la Fondation du patrimoine ou agréés par l’Etat en tant que Patrimoine national, en raison d’une ouverture au public. Pour rappel, l’investissement en loi monuments historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration.
Les charges de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100 % des revenus fonciers sur une période maximale de trois ans (possible déduction sur les six années suivantes). Il vise, par conséquent, les contribuables aux tranches marginales d’imposition (TMI) les plus élevées. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. En contrepartie, le propriétaire doit conserver le bien pendant quinze ans. En outre, l’avantage fiscal est conditionné par l’occupation ou non du bien par son propriétaire. Pour en bénéficier, le propriétaire doit souscrire à un engagement de location nue de trois ans, sans plafond de loyers ni de ressources des locataires.
Fait intéressant, l’investissement en monuments historiques peut permettre aux contribuables concernés par la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) de sortir de son champ d’application en abaissant leur revenu fiscal de référence.
Puissant outil de défiscalisation
Si elle est un outil puissant de défiscalisation, la loi monuments historiques est, selon Stéphane Dalliet, avant tout un accélérateur de transformation des immeubles historiques et patrimoniaux destiné à les pérenniser et les valoriser. « Les actifs rares rénovés sont des remparts contre l’inflation », avance-t-il. Pour optimiser la création de valeur, l’immeuble doit être rénové dans sa globalité, dans les règles de l’art – l’édifice demeure placé sous la surveillance des architectes des Bâtiments de France dépendants du ministère de la Culture et nécessite son accord préalable avant la moindre transformation ou démolition – et ne pas souffrir d’un taux de vacance élevé. « Notre stratégie n’est pas de faire plus, mais aussi bien, voire mieux », résume le président.
Pour orchestrer les rénovations, Bacalan s’appuie sur un réseau de mille deux cents entreprises du bâtiment sur le territoire, dont cinq cents artisans, engagés dans une centaine d’opérations. Le groupe veut appliquer une politique de prix cohérente et en rapport avec la qualité du bien. « Il faut faire attention à ne pas être déconnecté du marché immobilier local pour être sûr de louer », indique Stéphane Dalliet.
Un service clé en main est également proposé aux propriétaires, pour les accompagner durant toute la durée de l’investissement, évitant ainsi les réserves à la livraison. Le groupe prévoit également de mettre en place une offre de gestion locative en 2026.
Une offre qui se tarit
Preuve du succès de la loi monuments historiques, le groupe François 1 a commercialisé, pour la première fois à 100 % dès l’année de lancement, le château Valmante, à Marseille. « Ce programme a été intégralement vendu, en moins d’un an », indique Laurent Demay. Pour ce dernier, les salariés, chefs d’entreprise ou libéraux à la TMI élevée (supérieure à 41 %) et enregistrant des revenus fonciers, qui expriment, par conséquent, un fort besoin de défiscalisation, sont la clientèle-cible de ces investissements.
Mais si l’offre séduit ces profils très qualifiés, les biens se font rares. « L’on dénombre moins de quarante-six mille bâtiments inscrits ou classés en France, et le marché tend à se tarir », concède le directeur. Raison de plus, selon lui, pour saisir les opportunités qui arrivent car « elles ne seront pas éternelles ».
En 2026, François 1 prévoit la sortie d’environ quatre cents lots et de nouvelles opérations. Parmi elles, la réhabilitation de l’ancien château des forges royales à Guérigny (Nièvre) : un projet de 15 millions d’euros d’investissement qui consiste à restaurer un monument du XVIII siècle et à créer quatre-vingt-dix logements de caractère, dont soixante-cinq lots en monuments historiques, avec une quote-part de travaux de 98 %.
Afin d’étoffer l’offre disponible, Histoire & Patrimoine constitue et accompagne les dossiers d’inscription des bâtiments à l’ISMH. « A ce jour, notre portefeuille se compose à 30 % de bâtiments classés et 70 % d’inscrits. Dès lors que nous identifions un bien qui mérite l’inscription, nous défendons sa protection auprès de la direction régionale des Affaires culturelles », détaille Agnès Rouffiac. C’est notamment le cas, en 2024, du Grand Séminaire de Sommervieu (Calvados), un bâti néoclassique datant du XIX.
Dualisation du marché
Après une année 2025 moyenne, mais très hétérogène – ventes records en juillet, attentisme en septembre –, Histoire & Patrimoine a enregistré une reprise inédite des ventes, les quinze premiers jours de décembre. « L’instabilité fiscale et politique a poussé les investisseurs à payer cash des opérations conséquentes, à des montants jamais vus jusqu’alors, afin de réduire au maximum leur fiscalité. Ce réveil soudain montre que l’argent est toujours là et que le gel du marché est, avant tout, d’ordre psychologique », analyse Agnès Rouffiac.
Second constat : la dualisation du marché avec, d’un côté, les profils haut de gamme qui continuent à acheter, via des CGPI, des biens à 400 000-450 000 euros ; de l’autre, des grands comptes (banques, institutionnels) qui déboursent en moyenne 300 000 euros et représentent 70 % des ventes. « Nous devons formuler des offres qui répondent à ces deux demandes, en redécoupant nos lots, avec des produits plus petits et quelques-uns plus significatifs », explique la directrice. En 2026, le groupe annonce le lancement de plusieurs opérations structurées et tramées pour des petits lots en monuments historiques, et d’un ou deux programmes franciliens vendus entre 450 000 et 500 000 euros. « Nous avons retravaillé notre offre auprès des mairies, en leur expliquant que la demande structurelle ne portait plus, désormais, sur les appartements familiaux mais sur les T2 et T3 », ajoute-t-elle, précisant qu’Histoire & Patrimoine dispose en portefeuille de programmes en monuments historiques situés à Rodez (Quadrilatère Combarel) et à Souillac (palais Saint-Maur), dont la sortie est annoncée en 2026.
Le déficit foncier pour valoriser les travaux
Si de nombreux investisseurs privilégient la loi monuments historiques pour la qualité des bâtiments, soit un tiers des clients d’Histoire & Patrimoine, le déficit foncier est une option à retenir pour les propriétaires-bailleurs qui enregistrent d’importants revenus fonciers.
Ce dispositif de droit commun permet de déduire les charges, comme certains travaux, de ses revenus sans plafonnement et du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an permettant de diminuer le montant d’imposition. L’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant six ans de l’ensemble des revenus et durant dix ans des seuls revenus fonciers. Pour les clients intéressés par ce dispositif, Histoire & Patrimoine cible des immeubles à la lisière du MH, pour un achat coup de cœur, mais qui ne présentent pas les contraintes de l’inscription ou du classement. « Au-delà de 8 000 à 10 000 euros de revenus fonciers et une TMI supérieure à 30 %, le déficit foncier est à considérer, pouvant rapporter jusqu’à 47 % d’économie d’impôts », suggère Estelle Billi. Un couplage avec un investissement en monuments historiques est possible, mais requiert l’expertise d’un avocat. « Il faut être attentif à de tels montages juridiques afin de s’assurer de l’éligibilité de l’opération auprès d’un fiscaliste et que les travaux soient conformes aux règles légales », poursuit l’ingénieure. Cette dernière constate, à ce titre, que le poids des travaux n’est plus un frein pour les investisseurs qui en comprennent mieux l’intérêt à long terme. « Le DPE a fait entrer la notion de performance énergétique dans les mœurs et rendu acceptables les travaux de réhabilitation lourds et coûteux », conclut-elle.
La nue-propriété de prestige comme solution complémentaire
Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim.
Alors que le prix des opérations dans l’immobilier de luxe demeure le premier frein à l’achat, la nue-propriété permet d’investir à prix décoté dans des programmes prestigieux. Avec quatre cents lots commercialisés en 2025, Agarim s’est positionné sur le marché de l’immobilier patrimonial, avec un fort tropisme sur les immeubles haussmanniens. Proposés sur une durée d’usufruit de dix ans, ces programmes haut de gamme, situés dans Paris intra-muros, ciblent les CSP+ qui veulent acquérir un produit à haute valeur patrimoniale, situé dans un emplacement prime et dont l’usufruit démarre immédiatement, sur une durée d’investissement plus courte que la nue-propriété dans le neuf. Pour Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim, la nue-propriété est une solution complémentaire au Malraux et à la loi monuments historiques. « Là où ces deux mécanismes agissent sur la réduction d’impôt, la nue-propriété est un moyen d’accroîtreson patrimoine à un moindre coût et sans fiscalité associée », explique-t-elle. Pour beaucoup d’investisseurs, la nue-propriété est même la seule façon d’acquérir un bien de prestige à Paris. Au 45 rue de Lisbonne, dans le VIIIe arrondissement, la société commercialise dix-sept appartements en nue-propriété, du T1 (31,6 m2) au T4 (128,1 m2) à partir de 11 400 €/m2, dans un immeuble de grand standing. En province, le prix d’entrée s’élève à 80 000 €, soit un effort d’épargne mensuel de 400 €. La société étudie les dossiers au peigne fin pour sélectionner les meilleurs produits, sans travaux et dotés d’un bon DPE : « nous regardons cinquante mille appartements par an pour n’en garder que quatre cents », souligne Géraldine Chaigne. La société possède aujourd’hui sept immeubles anciens, dont les appartements sont valorisés entre 150 000 euros et 2 millions. Les biens sont gérés par une société de gestion qui s’occupe de la location, de leur ameublement et de leur entretien. Agarim commercialise aussi des opérations de prestige en Vefa, telles que la villa Beausoleil, à 200 mètres de Monaco, pour un ticket moyen de 500 000 euros en nue-propriété.
Investir en montagne : le haut-de-gamme atteint des sommets !
Marché prisé des investisseurs fortunés, l’immobilier alpin conserve sa bonne dynamique, tiré par un segment haut de gamme où 70 % des ventes sont réalisées par des acheteurs étrangers. En deçà de 5 millions d’euros, le marché est soumis à des tensions entre des acquéreurs très agressifs et des vendeurs qui peinent à baisser leurs prix, après avoir enregistré des hausses de 30 à 40 % post-Covid. Chamonix, Megève, Val-d’Isère, Méribel et Courchevel restent des destinations incontournables. « Chacune de ces stations a ses particularités et ses points forts, mais deux tendances globales se dessinent : les mairies investissent de manière conséquente pour rénover leurs équipements, et l’offre de loisirs et services quatre saisons ne cesse de s’étoffer. Un des grands enjeux à la montagne concerne la performance énergétique des bâtiments : les normes sont de plus en plus exigeantes et la majorité du parc ancien doit être rénovée », affirme Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers. A Val-d’Isère, les prix s’échelonnent entre 10 000 €/m2 pour un appartement dans l’ancien et 30 000 à 50 000 €/m2, parfois au-delà, pour les plus belles propriétés. Ils varient de 11 000 €/m2 à 50 000 €/m2 à Courchevel, dépassant ces prix dans le cas de propriétés hors normes à Courchevel 1850. A Méribel, les prix au mètre carré varient de 10 000 à 45 000 €, parfois autour de 50 000 €/m2 pour des propriétés exceptionnelles. A Megève, ils oscillent entre 9 000 €/m2 et 22 000 €/m2, et le prix moyen au mètre carré est de 10 572 €. A Chamonix, il se situe autour de 9 485 €, en hausse de plus de 120 % depuis vingt ans ! Pour des biens d’exception, les prix peuvent atteindre 22 000 €/m2. Sur ces marchés imperméables aux crises composés à 60 % d’investisseurs, les promoteurs développent des programmes d’exception en Vefa, éligibles au régime para-hôtelier ou LMNP. « Acheter dans le neuf à la montagne présente de nombreux atouts : des espaces optimisés, des normes énergétiques exigeantes, une architecture respectueuse de son environnement, des frais de notaires réduits (2 %, contre 7 % dans l’ancien) et une TVA récupérable en cas de mise en gestion para-hôtelière », détaille Charles-Antoine Sialelli, convaincu que l’immobilier dans les Alpes a encore de beaux jours devant lui.
Investir en Malraux en ASL ou en VIR
La vente d’immeuble à rénover (VIR) est un contrat aux termes duquel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du terrain et des constructions existantes. Le vendeur conserve la charge de réaliser des travaux dont la propriété ne sera, quant à elle transférée, qu’au fur et à mesure de leur réalisation. Le calendrier travaux est fixé dans le contrat et l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux. L’investissement en association syndicale libre (ASL) signifie que la réalisation des travaux de restauration parties communes et privatives est gérée par un ensemble des copropriétaires de l’immeuble. La réduction n’est pas obtenue l’année de versement des provisions sur travaux mais l’année au cours de laquelle le montant est effectivement employé par le syndic.
