Alors que la reprise se fait attendre sur le marché français, un grand nombre de SCPI se tournent vers l’international. Une fiscalité attractive, un terrain de jeu élargi et une plus grande diversification des portefeuilles d’actifs sont les principaux moteurs de cette ouverture. Et après l’Europe, c’est le monde qui s’offre aux SCPI les plus agiles.
L’internationalisation des SCPI n’est pas un phénomène nouveau, mais l’engouement des nouveaux véhicules (dix-neuf ont été lancés en 2024) pour l’investissement hors des frontières de l’Hexagone s’accélère. Au 31 décembre dernier, sur les cent-vingt-huit SCPI positionnées sur l’immobilier d’entreprise, capitalisant au total 85 milliards d’euros, 24 % étaient orientées à l’international, dont 36 % investies en Allemagne, 16 % aux Pays-Bas et 10 % en Espagne. L’herbe des SCPI serait-elle plus verte ailleurs ? « Du point de vue des institutionnels, la France reste le deuxième plus grand marché immobilier d’Europe, dont les dynamiques et la profondeur demeurent solides. Il n’y a pas d’effet repoussoir, de façon globale, mais une diversification sectorielle et géographique des SCPI croissante », relate Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée en charge de la recherche et des études de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Quoique tardive, l’ouverture des SCPI à l’international est conforme aux pratiques observées sur les autres portefeuilles institutionnels. « Cette tendance s’inscrit dans une logique de mutualisation des risques et d’élargissement du terrain de jeu des investisseurs », ajoute la directrice. Le mouvement de fonds devrait se poursuivre, tout particulièrement au sein de la zone euro où les pays partagent la même monnaie, évitant ainsi les risques d’effets de change. Enfin, les récentes annonces du gouvernement américain sur le plan commercial (rehaussement des droits de douane) et géopolitique (le potentiel désengagement des Etats-Unis de l’Otan) incitent encore plus à mettre en œuvre un marché commun de l’épargne, notamment dédiée au réarmement des membres de l’Union européenne. « Il serait dans l’intérêt de l’UE de constituer un bloc homogène », assure Stéphanie Galiègue. Toutefois, si le passeport européen ou encore le fonds Eltif ont été validés en théorie, « il reste de la pédagogie à faire auprès des investisseurs particuliers et des CGP pour vendre ces produits, avec un effort d’acculturation à fournir pour gérer des produits basés à des milliers de kilomètres », concède la directrice. Elle reconnaît, en outre, que dans un climat de tensions, le premier réflexe de l’investisseur est plutôt celui de « lever le stylo », retardant d’autant la reprise attendue du marché des SCPI.TERRE PROMISE POUR LES HIGH YIELD
Tête de file des SCPI internationales, Corum a ouvert la voie dès 2012, entraînant, dans son sillage, d’autres sociétés de gestion. D’abord considérés comme produits à risque par les banques, ces véhicules se sont, au fil du temps, démocratisés et sont devenus finançables. « Avec près d’un demi-milliard d’habitants et occupant la première place mondiale en termes d’échanges commerciaux, l’Union européenne est en quelques années devenue une terre promise pour les SCPI High Yield », constate Franck Temim, conseiller en investissements financiers au cabinet FranckTemim.fr, convaincu, dès la première heure, du potentiel de développement des SCPI transnationales. « Les faits ont confirmé cette vision : les SCPI européennes connaissent une expansion remarquable, attirant un nombre grandissant d’investisseurs en quête de performance et de fiscalité optimisée », observe-t-il. En se constituant un portefeuille d’actifs variés implantés au sein des principales métropoles et villes intermédiaires de la zone euro, ces véhicules maximisent la résilience et la pérennité des rendements en capitalisant sur des marchés dynamiques et profonds, tout en lissant les risques. « La stratégie du “Go anywhere” est une approche opportuniste qui améliore le ratio de Sharpe et surtout apporte une meilleure prime de risque », précise Franck Temim. Il rappelle que l’investissement paneuropéen offre une exposition optimisée aux cycles immobiliers différenciés selon les pays et permet d’exploiter les disparités de modèles économiques. « Les gérants de SCPI aguerris identifient et saisissent les meilleures opportunités pour bâtir un portefeuille immobilier de qualité, capable de s’adapter aux fluctuations économiques et d’en tirer parti », affirme-t-il. La fiscalité allégée des SCPI internationales est, en outre, un argument fort aux yeux des investisseurs français déjà lourdement imposés. Les revenus fonciers générés bénéficient, en effet, de cadres fiscaux applicables dans les pays d’implantation des actifs, grâce aux conventions bilatérales avec la France. « Selon la situation patrimoniale et fiscale du porteur de parts, la dimension transnationale peut constituer un levier d’optimisation, en lui donnant accès à des régimes plus avantageux », assure le CIF. De quoi doper la rentabilité de ces véhicules.
UN RENDEMENT AMÉLIORÉLes performances des SCPI internationales, supérieures à la moyenne de la pierre-papier, et leur profondeur de marché, ont su capter l’attention des investisseurs. En 2024, le Top 10 des véhicules exposés à l’étranger les plus rentables affiche des taux de rendement de 8 à 10 % – la SCPI Comète d’Alderan atteint même les 10,62 % de taux de distribution au 31 décembre –, soit le double des performances moyennes de la pierre-papier, établies autour de 4,12 %. Un rendement à prendre avec des pincettes, toutefois. « Une grande partie des SCPI nouvellement lancées, qui affichent un taux de rendement de plus de 10 % en 2024, n’ont pas réalisé une année complète et annualisé leur rendement après avoir versé seulement deux mois de loyer », prévient Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, estimant que ces jeunes véhicules retomberont à un taux de distribution de 6 % sur le long terme. Il souligne, par ailleurs, la différence entre le taux de distribution annoncé et le montant finalement touché par les épargnants, une fois retirée la fiscalité sur les loyers perçus à l’étranger. « Il faut compter, en moyenne, 20 % d’écart entre le rendement avant fiscalité et après fiscalité », calcule-t-il. Et celle-ci varie en fonction des pays. A titre d’exemple, le taux de l’impôt sur les sociétés s’élève à 16 % en Allemagne et jusqu’à 25 % en Italie. Exemptées des 17,2 % de prélèvements sociaux français, les SCPI étrangères délivrent, dans tous les cas, un rendement net de fiscalité amélioré, comparé aux SCPI 100 % françaises, qui profite aux épargnants dont le taux marginal d’imposition (TMI) est élevé (à partir de 30 %). Après avoir conquis l’Europe, les sociétés de gestion regardent désormais le monde (USA, Canada, Océanie). L’occasion de se différencier, pour les sociétés de gestion, sur un marché très concurrentiel et d’aller chercher de l’ultra-diversification. A condition d’être légitimes. « Installer des équipes sur place, qui parlent la langue du pays et connaissent parfaitement le marché reste le meilleur moyen de sécuriser et valoriser son patrimoine à l’international », souligne Pierre Garin. Un déploiement qui se compte en années et repose sur une stratégie d’investissement à long terme.STRATÉGIES GÉOGRAPHIQUESLes SCPI 100 % européennesLa SCPI Remake Live de Remake AM
C’est l’une des SCPI les plus performantes de 2024, avec un taux de distribution de 7,50 % et un taux de rendement interne (TRI) à trois ans de 11 %. Lancée en 2022, Remake Live a collecté un peu plus de 250 millions d’euros l’an dernier et procédé à plus d’une quinzaine d’acquisitions sur douze mois. Son portefeuille compte, à ce jour, près de 700 millions d’euros d’actifs. La SCPI vise les 250 millions de collecte d’ici fin 2025, pour un objectif de capitalisation proche de 1 milliard d’euros. Positionnée sur huit pays (dont une ouverture en Pologne et au Portugal l’an dernier), Remake Live agrandit son terrain de jeu, à un rythme mesuré, à raison de 300 millions d’euros investis chaque année. En 2024, le véhicule a été très actif au Royaume-Uni, après deux années de forte présence en Irlande. « Le Royaume-Uni et les Pays-Bas ont la particularité de proposer des baux commerciaux très longs, jusqu’à vingt ou trente ans, assurant une bonne visibilité sur les flux de la SCPI », explique Nicolas Kert, président et cofondateur de Remake AM. En 2025, le fonds cible la Pologne : « une économie solide malgré le contexte géopolitique », soutient le président. Au quatrième trimestre 2024, il avait déjà acquis, à Wolbórz, une plate-forme logistique louée à Auchan (rendement de 7,1 %), ainsi qu’un portefeuille de quatre hôtels (rendement de 7 %) situés dans les principales villes du pays (Cracovie, Varsovie, Lodz et Lublin). Afin de piloter au mieux sa collecte, Remake AM songe à ouvrir un deuxième véhicule paneuropéen, d’ici la fin de l’année. La SCPI Sofidy Europe Invest de SofidyCréée en 2020, Sofidy Europe Invest offre une alternative aux investisseurs pour alléger la fiscalité des revenus immobiliers, jugés parfois trop confiscatoires lorsqu’ils sont imposés en France. La SCPI sélectionne des actifs immobiliers core ou core+, diversifiés (commerces, hôtellerie et logistique), situés dans les hypercentres des villes, et affiche un taux de rendement net de 4,70 % en 2024. « Il n’y a pas d’eldorado des taux à l’international lorsque l’on développe une logique d’investissement patrimoniale, favorisant la qualité des actifs et des locataires, ainsi que leur localisation », soutient Nicolas Van Den Hende, directeur de l’épargne chez Sofidy. La société de gestion privilégie les actifs situés dans des métropoles dynamiques, installées dans des bassins économiques et démographiques porteurs à long terme. Sofidy Europe Invest a acquis pour 141 millions d’euros d’actifs immobiliers en 2024, dont un immeuble mixte à Hatton Garden à Londres, le quartier des joailliers, un immeuble de bureaux à Amsterdam et des centres commerciaux situés en périphérie de Rotterdam. Enregistrant une collecte annuelle brute de 54 millions, la SCPI vise un objectif de 60 à 70 millions collectés en 2025 et une performance cible de 6,5 %. « Nous nous sommes fixé un cap d’amélioration du taux de distribution, dans une approche équilibrée entre rendement et risque », annonce le directeur. Les SCPI Eurovalys, Elialys et Eden d’Advenis REIMApporter la diversification la plus large possible, c’est l’ambition portée par Advenis REIM avec ses SCPI Eurovalys et Elialys. La première, née en 2015, est investie à 100 % en Allemagne, pays qui concentre le plus gros volume de transactions en Europe. Elle a délivré 5,5 % de rendement brut (4,76 % en net) et collecté plus de 40 millions d’euros en 2024. La seconde, Elialys, installée dans la zone ibérique, affiche 5,71 % de rendement brut (4,70 % en net) et une collecte nette de 16 millions sur un an. « L’Espagne se porte bien depuis cinq ans, avec une croissance du PIB plus élevée que la moyenne des autres pays européens. Résultat, les transactions sont en hausse », indique Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Fin 2024, la société de gestion a lancé la SCPI Eden, orientée vers l’Europe du Nord, les pays nordiques et le Royaume-Uni, où elle n’était pas présente. Pour déployer sa SCPI, elle s’appuiera sur l’expertise des équipes locales du groupe Inovalis Advenis. Eden a collecté 25 millions d’euros depuis décembre et vise un taux de rendement brut de 6,5 % en 2025. Sa dernière acquisition, un immeuble de bureaux d’une surface de 678 m2, acheté pour un montant d’environ 2,9 millions hors droits, se situe à Aberdeen, en Ecosse. Elle constitue une étape importante dans le développement de son portefeuille immobilier en Europe du Nord. La SCPI Epargne Pierre Europe d’Atland VoisinLe lancement de la SCPI Epargne Pierre Europe, en janvier 2023, est le fruit d’une réflexion mûrie d’Atland Voisin. « Dès juillet 2022, nous projetions d’ouvrir un nouveau véhicule tourné vers l’international, en pleine hausse des taux d’intérêt liée à l’éclatement de la guerre en Ukraine, qui a conduit à de brutales corrections de prix et à une forte baisse des investissements sur l’ensemble des marchés européens », raconte Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin. Initialement centralisée sur l’Espagne, les Pays-Bas et l’Irlande, la SCPI s’est récemment ouverte à l’Allemagne et prévoit d’investir dans des locaux d’activités en Pologne, « l’arrière-base industrielle de l’Allemagne », précise le président. Elle n’exclut pas, non plus, l’Italie. En 2023, la société de gestion a renforcé ses équipes d’investissement sur les secteurs de l’hôtellerie et de la santé. « Rien ne remplace une présence permanente sur le terrain, pour analyser les marchés, gérer les actifs et éviter les pièges à l’achat », rappelle Jean-Christophe Antoine. La SCPI Epargne Pierre Europe a collecté 192 millions d’euros en 2024, pour un taux de distribution brut de 6,75 % (5,69 % net). Avec Remake Live (Remake AM) et Transition Europe (Arkéa Reim), la SCPI a été la plus grande collectrice de l’année passée. Pour 2025, elle table sur une collecte de 250 millions d’euros. Les SCPI Paref Prima et Paref Evo de Paref Gestion
Afin de capter les différents cycles immobiliers, Paref Gestion a fait évoluer ses fonds internationaux. Paref Prima, son vaisseau amiral, est né de la fusion-absorption entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, en 2024, et Paref Evo, principalement investi dans l’immobilier professionnel en Pologne (55 % à Cracovie et 45 % à Varsovie), a remplacé Interpierre Europe centrale lancée en 2021. Majoritairement présente en Allemagne, Paref Prima cible les commerces essentiels (alimentaire, bricolage et parapharmacie), portés par la consommation des ménages, en hausse de 13 % depuis cinq ans. Le fonds, qui affiche un taux de distribution net de 4,69 % en 2024, reprend sa collecte en 2025 (celle-ci avait été gelée pendant la fusion) avec un objectif de 30 millions d’euros. La SCPI Paref Evo, quant à elle, a fait évoluer sa thèse d’investissement. « D’abord orientée sur la Pologne et à titre de diversification en République tchèque et en Hongrie, Paref Evo s’est ouverte plus largement sur l’Europe dans une optique de pondération de son portefeuille et de dilution des risques », informe Matthieu Navarre, directeur commercial chez Paref Gestion, convaincu que « l’herbe est verte là où on l’arrose ». La société de gestion reste toutefois en veille sur les potentielles répercussions sur ses actifs du front ukrainien, frontalier de la Pologne, ou encore, de la décroissance industrielle allemande. Au 31 décembre 2024, Paref Evo gérait un patrimoine valorisé à 40,9 millions d’euros et délivrait un taux de distribution brut de 6 % (4,96 % net).Les véhicules diversifiés La SCPI Alta Convictions d’Altarea IMMaintenant la France comme cœur de marché, la SCPI Alta Convictions, lancée fin 2023 par Altarea Investment Managers, ouvre son fonds à la zone euro, jusqu’à hauteur de 20 %. A ce jour, il a atteint 8 %, avec un actif en Sale & Leaseback à Madrid. « L’internationalisation ne s’improvise pas, et exige une organisation juridique, logistique et technique à part. Nous y allons posément, au rythme d’un nouveau pays par an, dans une logique opportuniste », soutient Philippe Delhotel, directeur général délégué en charge de la distribution chez Altarea IM. Diversifié, le fonds cible prioritairement des commerces et locaux d’activités en Espagne, tout en se laissant la possibilité de regarder ailleurs. « Nous étudions le pays avant le secteur », précise le directeur. Le groupe assume son biais hexagonal. « Altarea dispose d’un maillage territorial dense et d’une expertise technique qui font sa force et sa différenciation en France. Notre approche européenne repose davantage sur du stop-picking, au gré des opportunités », ajoute Philippe Delhotel. Alta Convictions affiche une performance globale de 8,17 % en 2024 (distribution + valorisation) et un taux de distribution prévisionnel de 6,50 % pour 2025. La SCPI dispose d’un matelas de réserves de distribution de 3 % et affiche une décote de son prix de part de 8 % (versus sa valeur de reconstitution au 31 décembre 2024). « Nous avons fait le double pari de, certes, livrer une performance immédiate attractive, mais aussi de préparer l’avenir en restant fidèles à la vision responsable du groupe », explique le directeur qui défend une gestion prudente de son fonds, à la lumière des égarements passés de la pierre-papier. La SCPI Iroko Zen d’Iroko 
Ne pas céder aux sirènes de l’Europe à tout prix : c’est aussi la conviction d’Iroko, dont la SCPI Iroko Zen est restée investie en France, tout en se diversifiant en Europe de l’Ouest, y compris au Royaume-Uni, à hauteur de 60 %. A l’origine opportuniste, la SCPI a adopté une stratégie plus patrimoniale, avec le temps et grâce au contexte de marché, en acquérant des actifs plus « prime » de grande qualité, tels que le siège de Morgan Stanley, à Glasgow, en Ecosse, où un magasin Tesco arborant une façade de l’ère victorienne à Londres. « Notre thèse d’investissement initiale, en 2020, sur un marché très concurrentiel, était d’être le plus diversifié possible, dans le cadre d’une stratégie d’investissement sans dogme et très granulaire. En quatre ans, nous avons ainsi acquis plus de cent-trente-cinq actifs, d’une taille moyenne de 7,5 millions d’euros. Pour exister, nous ciblions des actifs Yield, avec une prise de risque importante. Depuis un an, nous profitons de la situation actuelle et de l’absence d’acheteurs en adoptant une approche moins agressive, privilégiant des actifs affichant une prime de risque cohérente avec le marché, entre 7 et 8 % en moyenne », commente Pierre-Antoine Burgala, directeur général d’Iroko. La SCPI aspire à une collecte de 350 à 400 millions d’euros, d’ici la fin de l’année, et cible un taux de distribution non garanti de 7 % (il s’élevait à 7,32 % en 2024). Alors qu’Iroko Zen fait partie des SCPI qui ont le plus acheté en quatre ans, Iroko annonce réfléchir à la possibilité d’une série de cessions à venir et la création prochaine d’un deuxième véhicule orienté vers le monde. La SCPI Novaxia Neo de Novaxia InvestissementAvec un pied dans les régions françaises et un autre à l’international, la SCPI Novaxia Neo de Novaxia Investissement s’est construite sur une stratégie d’allocations réparties à 50/50. « Nous conservons nos lignes en France, où nos valeurs d’expertise demeurent stables en dépit d’une période de marché complexe, tout en profitant du dynamisme des marchés européens qui ont le plus corrigé depuis la crise sanitaire », déclare Mathilde Krieger, présidente du directoire de Novaxia Investissement. La SCPI, qui capitalise 430 millions d’euros et enregistre une collecte de 35 millions d’euros en 2024, est positionnée en Allemagne, Irlande, aux Pays-Bas et en Espagne, où elle s’est renforcée l’an dernier, en acquérant un immeuble mixte d’activité à Valence et un hôtel à Dresde, aux rendements supérieurs à 7,5 %. Opportuniste, Novaxia Neo poursuit la diversification de son portefeuille dans des secteurs variés, tels que l’hôtellerie, l’activité, les bureaux core+ et la logistique. Spécialiste du recyclage urbain, Novaxia Investissement applique la même méthode en France et à l’étranger : « le meilleur moyen de créer de la performance et d’adopter une gestion dynamique des actifs en améliorant leur qualité, aux normes du label ISR », ajoute la présidente du directoire. 90 % des actifs du portefeuille de Novaxia Neo, classée article 9 SFDR, sont ainsi équipés de capteurs pour piloter et réduire leur consommation d’énergie (jusqu’à -15 %). « Un outil parmi d’autres qui permet de fidéliser nos locataires », indique celle qui mesure l’impact positif de l’ISR sur la valorisation des actifs. Fenêtre(s) sur le mondeLa SCPI Corum USA de Corum AMDéjà tourné vers l’international à travers ses SCPI Corum Origin, XL et Eurion, Corum traverse l’Atlantique avec Corum USA. La société de gestion qui, dès 2013, a choisi l’Espagne, puis le Portugal en 2014, plutôt que la France pour ses premiers investissements, non par volonté mais par opportunité de profiter de prix cassés dans un environnement d’après-crise des subprimes, est la pionnière de l’internationalisation de la pierre-papier. Profitant tour à tour du Brexit, en 2017, pour investir en Grande-Bretagne sur un marché immobilier en baisse de 30 %, puis au Canada, en 2020, à la faveur d’un dollar canadien faible, Corum ne se ferme aucune porte pour profiter de la volatilité et la cyclicité des marchés mondiaux. Avec Corum USA, Corum repousse encore plus loin les frontières en ciblant des actifs diversifiés (commerces, bureaux, industrie, logistique et hôtellerie), répartis à 90 % sur le continent américain et à 10 % en zone euro. « L’objectif de ce nouveau véhicule est de générer des rendements attractifs et pérennes, en tirant profit de la baisse des prix du marché immobilier américains et de leur potentiel de valorisation à long terme », annonce Philippe Cervesi, président de Corum AM. Si la guerre en Ukraine et ses conséquences géopolitiques ont replacé les Etats-Unis au centre du monde, la versatilité du président américain Donald Trump plonge les marchés financiers dans une grande inconnue. Pas de quoi inquiéter, cependant, Philippe Cervesi qui affirme « garder le cap » avec un premier investissement réalisé sur le continent américain et deux autres à l’étude. « La collecte de Corum USA progresse », assure-t-il, ajoutant qu’« il y a un avantage à être le petit Français qui arrive sur le marché, alors que le contexte d’instabilité actuel pousse à l’attentisme et réduit la concurrence ». Pour accompagner le déploiement de sa SCPI, Corum envisage d’ouvrir un bureau sur la côte est américaine. Corum USA vise une performance cible de 4,5 % à dix ans et une collecte de 80 à 100 millions d’euros la première année. La SCPI Comète d’Alderan
Jusqu’ici, Alderan consacrait environ 20 % des investissements de la SCPI ActivImmo (180 millions d’euros de collecte brute en 2024, 1,3 milliard d’euros de capitalisation) hors de France, tout en restant dans la zone euro. Avec le lancement de Comète fin 2023, la société de gestion étoffe son offre et franchit une nouvelle étape en s’ouvrant au marché mondial. Complémentaire à la SCPI ActivImmo, la SCPI Comète cible les espaces urbains en croissance, ainsi que les pôles tertiaires et industriels (hors logistique) en zone euro, tout en investissant dans des actifs commerciaux et logistiques en Amérique du Nord, au Canada et en Océanie (Australie et Nouvelle-Zélande), avec l’ambition affirmée de couvrir neuf pays en dix-huit mois. Au 31 décembre 2024, Comète affichait une capitalisation de plus de 120 millions d’euros, dont 73,7 millions déjà investis dans neuf immeubles situés en Espagne, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Italie, générant 7,2 millions d’euros de loyers. La SCPI a atteint un taux de distribution annuel de 10,62 %. Pour 2025, elle dispose d’ores et déjà de 31,8 millions de collecte à investir et a sécurisé un pipeline de trois actifs, pour un montant total de 34,2 millions d’euros. Ses objectifs : un taux de distribution cible non garanti de 7,0 % sur 2025, un taux de distribution annuel non garanti sur longue période de 6,0 % et un TRI cible à dix ans de 6,5 %. Une performance dont le principal moteur est une forte demande du marché : « La classe d’actif logistique accompagne la consommation mondiale. Depuis plusieurs années, nos locataires historiques souhaitaient un rayonnement mondial et nous les aidons à s’implanter sur ces nouveaux territoires », raconte Miranda Khabiri, directrice de l’international et du Fund Management chez Alderan. La société de gestion veillera qu’à terme aucun pays ne représente plus d’environ 20 % de son portefeuille d’actifs, principe clé de sa stratégie de diversification. Comme Miranda Khabiri le précise, « chaque région nécessite une analyse approfondie du marché, mais aussi de sa culture et de sa dynamique économique ». Elle souligne, par ailleurs, que l’absence d’harmonisation fiscale en Europe pousse de plus en plus d’investisseurs à explorer d’autres régions du monde.La SCPI Pierval Santé d’Euryale AMLa SCPI Pierval Santé a été le premier véhicule à investir au Canada. Doté de fondamentaux économiques et financiers robustes, le pays a vu sa population âgée de plus de soixante-cinq ans augmenter prodigieusement, sans aucun déclin du nombre de ses actifs. Il présente ainsi un couple vieillissement/soutenabilité économique parmi les plus attractifs au monde, offrant ainsi les critères de profondeur de marché recherché par Euryale. En 2023, Pierval Santé a acquis la résidence médicalisée Les Ecluses-Saint-Lambert, dans le quartier résidentiel sud du grand Montréal, pour un montant acte en mains de 20 millions d’euros. La SCPI a signé avec le groupe Excelsoins, un opérateur majeur au Québec, un bail de vingt-cinq ans ferme, avec paiement des loyers en euros. Une condition sine qua non pour la société de gestion afin d’éviter le risque de change. Passé ces éléments techniques, la société prévoit de poursuivre ses investissements dans la région. « Nous avions anticipé la montée en puissance de l’Amérique du Nord qui concentre l’innovation médicale et scientifique », indique Daniel While, directeur recherche et stratégie d’Euryale. Une tendance de fond qui ne se réduit pas au « momentum Trump », selon ce dernier. « Le point d’entrée est en moyenne plus intéressant aux Etats-Unis qu’en Europe, avec un taux directeur établi à 5 % et une volatilité des valeurs, à la hausse comme à la baisse, plus forte », ajoute le directeur. Exposée à 70 % à l’international, Pierval Santé n’a d’autre choix que d’élargir son champ d’action hors de France, l’immobilier de santé représentant une niche avec 4 milliards d’euros investis en Europe sur un marché global de 175 milliards. « L’ouverture à l’international nous donne accès à une offre plus large, avec des marges de négociation plus importantes, tout en mitigeant les risques réglementaires et financiers, sur un secteur très politique et réglementé », explique Daniel While. Pierval Santé a collecté 150 millions d’euros en 2024 pour une capitalisation de 3,30 milliards. La SCPI, qui a distribué un taux de rendement de 4,05 % l’an dernier, vise à renforcer ses revenus en 2025 et 2026 grâce à la livraison de programmes en Vefa et des perspectives de refinancement facilitées par la baisse des taux d’intérêt.Stratégies sectoriellesLa SCPI Log In de Theoreim
Acteur de la réindustrialisation en Europe, le fonds Log In investit dans tous les actifs immobiliers qui interviennent dans la chaîne de production logistique et industrielle européenne. La SCPI Log In, commercialisée par Theoreim, s’intéresse également aux laboratoires de recherche et développement (Lifescience) et aux data centers. « La crise Covid et les ruptures d’approvisionnement qu’elle a engendrées ont fait prendre conscience aux pays européens de rapatrier une partie de leur production en Europe et, a minima, de constituer un stock tampon en cas de besoin », explique Romain Welsch, président de Theoreim. Présente en Italie, en Espagne, en Allemagne et au Royaume-Uni, la SCPI a investi, depuis le mois de février, l’Irlande, avec l’acquisition d’un complexe immobilier de 5 000 m2, à Galway, entièrement loué à une entreprise spécialisée dans les technologies médicales pour une durée de neuf ans ferme et un taux de rendement de 7 %. Log In affiche un taux de distribution de 6,30 % en 2024, contre 6,21 % en 2023. La valeur de reconstitution de son portefeuille d’actifs (quatorze au total) a également progressé de 8,71 % sous l’effet de la hausse des valeurs d’expertise de ses immeubles. La SCPI a collecté 56 millions d’euros l’an dernier et vise les 100 millions en 2025, pour un taux de distribution estimé entre 6 et 6,50 %. « En investissant dans la production industrielle, nous permettons aux entreprises européennes de se financer et de disposer de bâtiments adaptés à leurs besoins, ainsi qu’au stockage de leurs données : autant d’éléments de souveraineté qui sont au centre des réflexions européennes, alors que se dessinent, dans le monde, de nouvelles zones d’influence face à la Chine, la Russie et les Etats-Unis », poursuit le président.La SCPI Foncière des Praticiens de MagellimIntervenant sur la thématique de la fluidification des parcours de soins (de l’entrée à la sortie d’hôpital), la SCPI Foncière des Praticiens poursuit son programme de développement en Europe, avec l’acquisition en Vefa d’une quatrième maison d’accueil spécialisée située à Froidchapelle, en Belgique, en avril 2024. Cet immeuble d’environ 4 500 m2 et quatre-vingts chambres, qui hébergera des personnes atteintes de pathologies mentales, de handicaps plus ou moins lourds, d’autisme ou encore de troubles du spectre, devrait être livré au premier trimestre 2026. Il est loué pour une durée de vingt-cinq ans ferme à la société INQHAS (Institutions qualitatives dédiées au handicap et à la santé) opérant dans le secteur de l’accueil de personnes en situation de handicap en Belgique. « Choisir d’investir sur le territoire belge nous a permis de construire beaucoup plus vite, de sécuriser nos opérations par des baux très longs, et d’offrir aux patients français des hébergements et des soins en partie financés par l’Agence régionale de santé (ARS) française », se réjouit Guillaume Hilaire, directeur général délégué au développement du groupe Magellim. Un non-sens social et administratif qui pousse les opérateurs de la santé hors des frontières de l’Hexagone. La SCPI détient environ 30 % de son portefeuille en Belgique. Elle compte 165 millions d’euros d’encours au 31 décembre dernier et a collecté 16 millions l’an passé. Son taux de distribution annuel s’est élevé à 5,50 %, sans pénaliser le report à nouveau de cinquante jours, en hausse de 25 % par rapport à l’exercice 2023. La SCPI a ainsi pu gonfler ses réserves et réduire son délai de jouissance de six à quatre mois depuis le 14 février dernier. Foncière des Praticiens mise sur une collecte de 25 millions en 2025, qui sera réinvestie dans des opérations en Vefa d’un montant de 5 à 20 millions. Projetant une hausse des besoins en matière de santé, Magellim réfléchit à commercialiser un véhicule d’investissement 100 % tourné vers le marché européen. « Tous les pays frontaliers de la France connaissent des problématiques de parcours de soins et de manque de praticiens que nous pourrons adresser via notre SCPI », assure Guillaume Hilaire.
La SCPI PF Hospitalité Europe de Perial100 % européenne, la SCPI PF Hospitalité Europe allie la diversification géographique en zone euro à la spécialisation sur le marché de l’hospitalité. Après avoir connu des retards sur le chantier de rénovation de la clinique Limes, à Lindlar, en Allemagne, qui ont grevé la distribution de l’année, Perial prévoit de générer ses premiers loyers pour sa SCPI au cours du premier semestre 2025. Avec une baisse de valeur limitée à 0,5 % sur le second semestre 2024, la PF Hospitalité Europe présente un prix de part stable, en ligne avec sa valeur de reconstitution. Une performance portée par un portefeuille immobilier solide, présentant, en fin d’année 2024, un taux d’occupation financier (TOF) de 98,1 % et une durée moyenne résiduelle des baux (WALB pour Weighted Average Lease Break) de 16,2 années. Investie à près de 68 % en Allemagne, la SCPI, labellisée ISR en 2023, puis renouvelée en 2024, s’est associée au Property Manager MoZaïc AM pour réaliser des visites d’experts santé. La première a eu lieu sur le site de Magdeburg Felgeleber, au troisième trimestre 2024. Le bâtiment a présenté des caractéristiques de qualité répondant aux besoins opérationnels de l’occupant, ainsi que des améliorations de la qualité de vie au sein de l’établissement, avec un intérêt du locataire pour les enjeux ESG. La distribution annuelle de PF Hospitalité Europe s’est élevée à 6,20 euros pour 2024, soit un taux de distribution de 4,02 %. La fourchette de distribution prévisionnelle annuelle 2025 est comprise entre 4,00 et 4,70 %. En 2025, Perial prévoit, par ailleurs, de renforcer ses investissements dans l’hôtellerie européenne, « une typologie d’actifs qui s’inscrit pleinement dans la stratégie du groupe et qui pourrait renforcer la distribution potentielle de sa SCPI », annoncent les dirigeants du fonds.
Reason, une SCPI nouvelle génération
Lancée en octobre 2024, la SCPI Reason investit sur toutes les classes d’actifs immobiliers et les énergies renouvelables (EnR), dans les trente-huit pays de l’OCDE, « sans limite thématique ni géographique » selon la société de gestion MNK Partners. Ce nouveau véhicule privilégie les actifs core et résilients, situés dans des zones centrales et loués à des locataires solides, avec des baux de longue durée. Ses premiers actifs incluent une plate-forme logistique stratégique près du port d’Aberdeen et une crèche moderne dans un quartier résidentiel dense de Dublin. En mars 2025, la SCPI a annoncé une troisième acquisition, pour un montant 4,5 millions d’euros. Il s’agit d’un actif logistique situé au cœur du IDA Business Park, à Cork, en Irlande. Loué dans le cadre d’un bail ferme de douze ans à StandardAero, un géant de la maantenance aéronautique sous l’égide du groupe Carlyle, cet immeuble promet un revenu locatif solide et durable (rendement net vendeur à 8,45 %). Reason se démarque, en outre, par une gestion active fondée sur des modèles d’analyse quantitative, permettant de comprendre et anticiper les cycles immobiliers. Les volumes de collecte peuvent ainsi être modulés en fonction des opportunités de marché. La SCPI vise un taux de distribution cible de 8,5 % en 2025 et un TRI (taux de rendement interne) cible de 7 % sur huit ans. Sa capitalisation s’élève à 6,30 millions d’euros.
En 2023, Euryale a acquis, pour le compte de la SCPI Pierval Santé la résidence médicalisée Les Ecluses-Saint-Lambert, dans le quartier résidentiel sud du grand Montréal, pour un montant acte en mains de 20 millions d’euros. La SCPI a signé avec le groupe Excelsoins, un opérateur majeur au Québec, un bail de vingt-cinq ans ferme avec paiement des loyers en euros.
La SCPI Alta Conviction a acquis un actif situé au nord de Madrid, dans une zone où se concentrent des projets innovants, comme les studios Netflix et le Madrid Science and Innovation District. Acheté 4,5 millions d’euros, pour un rendement de 7,5 %, l’immeuble, entièrement rénové en 2020, a remporté le prix du « Meilleur projet durable » aux AMA Awards (Architectural Membrane Association), grâce à sa façade bioclimatique et l’installation de panneaux solaires favorisant l’autoconsommation énergétique. Cet actif accueille le centre de recherche de la société Revenga Smart Solutions, entreprise espagnole spécialisée dans les technologies de pointe pour la mobilité intelligente, le transport et la sécurité. Présente sur le site depuis vingt-cinq ans, l’entreprise a renouvelé son engagement au travers d’un Sale & Leaseback de dix ans ferme.
