L’acquisition de parts de SCPI constitue une stratégie de diversification attractive dans un environnement économique incertain. Que ce soit pour des particuliers cherchant à valoriser leur épargne ou des entreprises visant à optimiser leur trésorerie, les SCPI offrent un accès à l’immobilier, tout en mutualisant les risques. Mais comment investir selon sa situation et ses objectifs ?
Dans un contexte marqué par des taux d’intérêt fluctuants, un marché immobilier mouvant et une inflation persistante, les modes d’investissement dans ces instruments varient selon les objectifs spécifiques des investisseurs, qu’ils soient des personnes physiques ou morales. Voici les différentes méthodes d’acquisition de parts de sociétés civiles en placement immobilier (SCPI), en fonction des profils d’investisseurs, et mise en lumière des enjeux actuels du marché immobilier qui influencent ces choix.En pleine-propriétéPrenons un exemple : à l’occasion de son départ à la retraite, un client a perçu 100 000 euros d’indemnités de fin de carrière qu’il souhaite mettre à profit pour percevoir des revenus complémentaires afin de maintenir son niveau de vie. Le client se porte acquéreur de mille parts de SCPI en pleine propriété à 100 euros l’unité soit 100 000 euros. Il obtient un rendement annuel de 4,2 %, soit 4 200 euros de revenus fonciers. Ces derniers sont déclarés et imposés au barème de l’impôt sur le revenu. Sa tranche marginale d’imposition est de 30 %, soit 1 260 euros d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 722 euros. Ainsi, le rendement annuel après fiscalité est alors de 2 218 euros (4 200 - 1 260 - 722), soit 2,22 % de rentabilité annuelle, sans tenir compte d’une éventuelle revalorisation des parts. Le gain cumulé s’établit aux environs de 22 180 euros sur dix ans. En général, l’acquisition de parts de SCPI est réalisée en pleine-propriété, mais il est possible que celle-ci ne porte que sur l’usufruit ou sur la nue-propriété. Ces différents modes d’acquisition répondent à des objectifs patrimoniaux bien distincts.
Acquérir l’usufruit temporaireL’investissement sur l’usufruit temporaire de parts de SCPI peut être préconisé pour un particulier ayant un déficit foncier reportable important devant être consommé dans un délai court. La valeur économique de l’usufruit est déterminée en fonction de sa durée, du prix d’acquisition du droit, de la rentabilité retenue selon la valeur locative (cf. tableau ci-dessous). L’investissement sur l’usufruit temporaire de parts de SCPI peut également être préconisé pour une personne morale souhaitant optimiser sa trésorerie. En effet, les sociétés à l’IS (impôt sur les sociétés) qui détiennent des titres de SCPI en usufruit peuvent amortir cet usufruit. L’usufruit est par nature amortissable, peu importe l’actif sur lequel il porte. C’est alors la totalité du droit d’usufruit sur les titres de SCPI qui peut être amorti. Les revenus nets (après imputation de l’amortissement) sont imposés au sein de la société au taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 euros, puis 25 % au-delà).En nue-propriété
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI est préconisé pour les particuliers disposant d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante et n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps), sans augmenter la pression fiscale. Prenons un exemple : dans le cadre de la préparation de sa retraite, un client souhaite anticiper son besoin de revenus complémentaires dans dix ans. Pour un démembrement de dix ans, la nue-propriété représente 68 % de la pleine-propriété, soit 68 euros par part. Le client se porte acquéreur de la nue-propriété. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. S’il est redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la valeur de la nue-propriété des parts est exclue de l’assiette taxable de l’IFI. Lors de l’extinction de l’usufruit (dix ans plus tard), il devient pleinement propriétaire des parts estimées initialement à 147 000 euros, frais inclus (sans impôt). Le gain sur dix ans est de l’ordre de 47 000 euros sans tenir compte d’une éventuelle revalorisation des parts. En cas de revente de ces parts, leur prix de revient est de 147 000 euros, soit la valeur de la pleine-propriété d’origine. Par la suite, les revenus fonciers perçus seront de l’ordre de 6 175 euros par an (4,2 % de 147 000 euros) avant fiscalité.Via une société soumise à l’ISL’opération consiste à apporter des liquidités à une société civile spécialement constituée à cet effet et qui va elle-même investir dans des parts de SCPI. La quote-part de revenus imposables au niveau de la société civile en sa qualité d’associée de la SCPI sera soumise à l’impôt sur les sociétés. S’ils le désirent, les associés pourront appréhender la trésorerie de la société (bénéfice net d’IS), sans aucune fiscalité, par le biais de remboursement de leurs comptes courants d’associés. Les parts de la société civile peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal dès lors que la société est fortement endettée du fait de l’existence des comptes courants d’associés. C’est une excellente stratégie patrimoniale pour toutes les familles qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires tout en optimisant la transmission de leur patrimoine dans un cadre fiscal privilégié.Dans un contrat d’assurance-vieAcquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie présente des avantages notables par rapport à un investissement direct. Sur le plan fiscal, les revenus et plus-values générés bénéficient d’une imposition allégée, propre au contrat d’assurance-vie, qui prévoit notamment un abattement de 4 600 euros (pour une personne seule) ou 9 200 euros (pour les couples soumis à une imposition commune) sur les rachats effectués lorsque l’antériorité du contrat est supérieure à huit ans. En matière de transmission, les parts de SCPI transmises dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie bénéficient de son régime fiscal privilégié, notamment lorsque l’investissement est réalisé avant les soixante-dix ans du souscripteur (abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, puis une taxation à 20 % jusqu’à 700 000 euros, et 31,25 % au-delà). Enfin et surtout, l’investissement via un contrat d’assurance-vie permet d’optimiser la liquidité et d’accéder à une sélection diversifiée de SCPI, maximisant la diversification tout en réduisant les risques. Les rachats partiels ou totaux sont plus rapides et flexibles, a contrario d’une détention en direct expliquée par le fait que la liquidité est assurée par la compagnie d’assurance. Dans un environnement économique marqué par des taux d’intérêt fluctuants et une inflation persistante, l’investissement en sociétés civiles en placement immobilier émerge comme une solution de diversification dans sa stratégie patrimoniale. Que ce soit en pleine-propriété, en usufruit ou en nue-propriété, chaque mode d’acquisition répond à des besoins spécifiques de rentabilité, de fiscalité et de liquidité. En 2025, il est recommandé d’adopter une approche personnalisée en fonction des objectifs financiers et patrimoniaux de chaque investisseur, qu’il s’agisse de personnes physiques cherchant à valoriser leur épargne ou de sociétés souhaitant optimiser la gestion de leur trésorerie. Ainsi, quelle que soit la méthode choisie, il est primordial pour l’investisseur de se positionner sur une sélection de SCPI adaptée à son profil, tout en anticipant les évolutions fiscales et économiques à venir pour tirer pleinement parti des opportunités de diversification et de valorisation de son patrimoine.
Cas pratique : l’investissement sur l’usufruit temporaire de parts de SCPIUn particulier a cédé un bien immobilier locatif. Il ne perçoit plus de revenus fonciers mais dispose d’un déficit foncier reportable pour 32 000 € sur les revenus fonciers des six années à venir. Il se porte acquéreur de 25 000 € d’usufruit de parts de SCPI. Il obtient un rendement annuel de 4,20 % calculé sur 138 000 € (valeur en pleine-propriété des parts de SCPI, l’usufruit représente 18 %), soit 5 800 € de revenus fonciers par an. Les revenus fonciers perçus sont neutralisés par le déficit foncier reportable, ils n’entraînent aucune imposition (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux).
« D’excellentes opportunités d’investissement »
François Louarn, directeur général délégué de la Financière d’Orion, nous présente ses convictions sur le marché des SCPI et ses critères de sélection des véhicules. Investissement Conseils : Quel regard portez-vous sur le marché des SCPI ? François Louarn : Nous étions plutôt réservés sur les SCPI jusqu’à la remontée brutale des taux d’intérêt 2022. Nous freinions même l’engouement de certains partenaires CGP sur la classe d’actif, en alertant sur la collecte colossale (7,4 milliards d’euros en 2021) et en rappelant les effets de la crise de liquidité des années 1990 sur les SCPI à capital fixe. La recomposition du marché de l’immobilier professionnel offre depuis quelques mois d’excellentes opportunités d’investissement pour les épargnants. Dans le cadre de l’assurance-vie, la baisse des taux à venir en 2025 va permettre aux SCPI de se replacer au cœur des allocations d’actifs face à des fonds euros ou des fonds obligataires moins rémunérateurs. Rappelons enfin que la SCPI n’est pas un produit de plus-values, mais un produit de rendement. Selon l’objectif de l’épargnant et la stratégie patrimoniale mise en place pour lui, c’est un élément primordial à prendre en considération.Comment sélectionnez-vous ces véhicules ?La fin des performances homogènes nécessite un réel travail d’allocation d’actifs pour sélectionner les gérants qui profitent de l’excellent market timing actuel. Notre sélection est assez simple, mais très efficace, et se concentre sur les acteurs qui présentent les critères suivants : - SCPI jeune et en forte dynamique de collecte depuis quelques mois, qui verrouillent ainsi un TRI intéressant sur le long terme. Les lancements trop récents de SCPI pourraient être confrontés en 2025 à de l’inertie entre la collecte et la capacité à acheter rapidement des actifs dans de bonnes conditions ; - SCPI diversifiée par typologie, par géographie et par secteur ; - forte granularité des porteurs de parts et maîtrise de la collecte par les gérants. Un capital moyen par associé faible permettra une meilleure gestion de la liquidité en cas de sortie dans quelques années ; - et SCPI peu endettée. Par ailleurs, chez Orion, nous avons rapidement cru au modèle des SCPI sans frais de souscription, qui dépoussière le marché. Elles permettent d’offrir une performance nette intéressante plus rapidement au porteur de part.
