BNP Paribas REIM affiche ses ambitions pour les années à venir avec un repositionnement de certaines stratégies, le lancement de nouveaux fonds et l’affirmation de la valeur ajoutée apportée par son OPCI BNP Paribas Diversipierre. Explications avec Jean-Maxime Jouis, Global Head, Laurent Ternisien, Global Deputy Head, et Diane Chemla, responsable du développement commercial chez BNP Paribas REIM.
Investissement Conseils: Pourriez-vous nous présenter les points clés de BNP Paribas REIM ?Jean-Maxime Jouis : BNP Paribas REIM est une maison de gestion spécialisée dans l’immobilier depuis plus de soixante ans sur le marché européen, qui s’appuie sur son appartenance à un groupe bancaire de premier ordre, mais aussi sur l’écosystème immobilier BNP Paribas Real Estate. Nous agissons pour le compte d’investisseurs particuliers et institutionnels sur les principaux marchés européens. Sur nos 23,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 50 % sont investis en France, puis viennent l’Allemagne, l’Italie et l’Angleterre. Sur le marché des particuliers qui représente un tiers de nos encours, nous proposons principalement trois SCPI à capital variable, deux sociétés civiles et un OPCI. Cette gamme est en train de s’étendre en ce début 2025.Laurent Ternisien : Nous sommes actifs sur toutes les typologies d’immobilier, ce qui nous confère des compétences sectorielles fortes, par exemple sur les secteurs de l’hôtellerie, de la logistique, du résidentiel ou encore de la santé (cliniques, maisons de retraite, etc.). Cela nous permet de constituer des allocations très diversifiées et sur mesure. Notre philosophie d’investissement s’appuie sur l’identification de mégatendances fortes à la fois économiques, démographiques et sociétales. Récemment, nous avons élargi notre gamme de profils de rendement/risque. Si nous sommes historiquement positionnés sur des investissements Core/Core+, nous venons de lancer une offre value-add afin de servir une clientèle plus large.Concrètement quelle est cette offre ?J.-M. J. : Nous disposons en interne d’un véritable savoir-faire en matière de gestion de projets immobiliers sur lequel nous capitalisons dans le cadre de la gestion de nos fonds et de mandats dédiés pour des investisseurs institutionnels. Le contexte de marché est propice à ce type d’approche : la correction des valorisations sur certains marchés a été significative et offre désormais une rémunération attractive du risque. En tant qu’acteur engagé dans les domaines ESG, restructurer des actifs pour baisser leurs émissions et les adapter aux nouveaux usages fait partie intégrante de notre ADN. C’est aussi devenu une mesure de bon sens pour développer la performance financière des portefeuilles.Diane Chemla : Nous avons décidé la création d’une stratégie originale, très diversifiée car reposant à la fois sur du co-investissement en minoritaire et la sélection de fonds value-add sur l’ensemble des secteurs immobiliers au niveau européen. Cette SLP accessible à partir de 100 000 euros s’adresse aussi bien aux investisseurs institutionnels que privés.Un mot sur vos fonds grand public ?D. C. : Nous proposons trois SCPI à capital variable :- Accimmo Pierre, dont la capitalisation s’élève à 2,9 milliards d’euros avec cent-trente-huit immeubles, est investie à 70 % environ sur l’immobilier de bureaux à Paris et en Ile-de-France. Cette SCPI a connu une baisse de près de 30 % de sa valeur depuis le début de la crise. Son taux de distribution atteint 4,68 % pour tout nouveau prescripteur sur la base du prix de part au 1er janvier 2025. Nous opérons un repositionnement du portefeuille avec des travaux, des cessions d’actifs et la poursuite de la diversification sectorielle de son patrimoine, notamment vers les commerces et l’hôtellerie, l’objectif étant de réduire progressivement l’exposition bureaux à moins de 50 % du portefeuille ; - Accès Valeur Pierre, dont la capitalisation s’élève à 1,7 milliard d’euros, se positionne sur l’immobilier de bureaux du quartier central des affaires de Paris. Du fait de la centralité de son portefeuille, cette SCPI affiche une baisse contenue de son prix de part, de 8 % depuis sa réouverture en septembre 2022. Sa distribution a été maintenue à un taux de 3,53 % en 2024 et atteint 3,88 % pour tout nouveau prescripteur sur la base du prix de part au 1er janvier 2025. Notre stratégie consiste à moderniser le patrimoine existant et à le recentrer sur Paris à 100 % (contre 73 % actuellement), ce qui lui confèrera un caractère unique sur la place ; - et Opus Real, une petite SCPI de 150 millions d’euros de capitalisation, positionnée sur les marchés allemands des bureaux et hôtels. Commercialisé auprès des clients de BNP Paribas, ce fonds a été créé en 2017 pour apporter une diversification supplémentaire par rapport à nos deux autres SCPI. Par ailleurs, nous proposons la société civile (SC) Pierre Impact lancée en fin 2022, avec plusieurs assureurs souscripteurs : Spirica, Suravenir, Oradéa, BNP Paribas Cardif et Abeille. Les actifs sous gestion s’élèvent à 130 millions d’euros. Son patrimoine se compose d’un investissement en direct à Milan et de participations dans des fonds réservés aux grands investisseurs. Ce fonds affiche une performance de +2,70 % en 2024. Article 9 SFDR, cette SC investit dans le domaine élargi du résidentiel en Europe. La France (37 %) et l’Italie (21 %) sont les deux pays les plus représentés, devant le Benelux (17 %), l’Allemagne (13 %) et le Portugal (5 %). Ce fonds a également la particularité d’être labellisé Finansol, avec une poche solidaire de 5 à 10 % et un objectif d’impact. Par exemple, s’agissant de nos investissements dans des Ehpad, nous allouons un pourcentage minimum de lits réservés à des personnes aux revenus modestes. Nous avons l’ambition de renouer avec la collecte en 2025, notamment en référençant le fonds chez de nouveaux assureurs. Enfin, nous proposons l’OPCI BNP Paribas Diversipierre qui compte 1,6 milliard d’euros d’encours. Ce fonds vise à détenir 70 % d’actifs immobiliers physiques et 30 % d’actifs liquides (liquidité, obligations ou autre). Sur sa poche immobilière, il est investi principalement sur des bureaux (50 %), le reste étant très diversifié : hôtels, logistique, commerces, résidentiel, et actifs alternatifs (résidences étudiantes, seniors, etc.). D’un point de vue géographique, la France domine l’allocation (50 %) devant l’Allemagne et l’Italie, puis viennent la péninsule ibérique et le Benelux. Durant la crise, sa valorisation a souffert, mais elle se stabilise depuis le second semestre 2024. Après une nette décollecte en 2024, le fonds enregistre désormais des flux positifs en provenance de l’épargne salariale et de CGP, via l’assurance-vie, puisque l’OPCI est référencé chez BNP Paribas Cardif, Generali et Selencia.L. T. : Si les OPCI ont été pénalisés car jugés trop « hybrides », nous sentons que ce sentiment évolue chez les distributeurs et les assureurs car, durant la crise, ils ont su redonner de la liquidité aux investisseurs. Nous croyons beaucoup en cet OPCI adapté au PER et à la gestion pilotée. En effet, malgré la crise qu’il a subie, l’immobilier doit être considéré comme une classe d’actifs, à l’égal des autres classes d’actifs illiquides visées par la loi industrie verte.Quel regard portez-vous sur le marché immobilier ?J.-M. J. : Nous sentons que nous sommes arrivés à un moment où les valorisations se stabilisent. Néanmoins, le marché reste polarisé selon les zones géographiques et les secteurs. D’un point de vue sectoriel, le marché des bureaux prime voit ses valorisations progresser, son marché locatif se tenir et ses loyers augmenter, tandis que pour les actifs moins bien situés, la situation reste tendue. D’autres secteurs sortent de la crise, comme la logistique dont les valorisations progressent. Les actifs liés à la santé et le résidentiel sont moins touchés. D’un point de vue géographique, le marché allemand reste très compliqué, tandis qu’en Angleterre le redressement semble plus rapide. Tous ces éléments concourent à créer des fonds toujours plus diversifiés. Chez BNP Paribas REIM, nous opérons avec prudence sur le marché du bureau qui reste attractif et profond. Nous croyons également aux secteurs portés par les tendances longues, notamment démographiques, comme le loisir, l’hôtellerie, la santé et le résidentiel.D. C. : Du côté des investisseurs, on assiste au retour des institutionnels qui apprécient la plus grande stabilité de l’immobilier européen par rapport aux marchés américains ou asiatiques.Quelles sont vos ambitions sur le marché des conseillers en gestion de patrimoine ?L. T. : Notre volonté est de proposer notre compétence multisectorielle. A ce titre, nous allons dans les semaines à venir lancer un nouveau fonds pour profiter du momentum de marché. Initié avec le soutien du groupe, il bénéficiera de l’ensemble de nos savoir-faire, avec une dimension Core et une forte diversification géographique dans les pays de l’OCDE. Propos recueillis par Benoît Descamps
