Le bon filon des biens à rénover

Face à l’ampleur du chantier de rénovation du parc immobilier ancien, des solutions d’optimisation existent pour rentabiliser l’investissement privé. Aux côtés des aides de l’Etat, les offres clé en main, permettant de maximiser le levier fiscal, ciblent les immeubles à caractère patrimonial. En outre, la valeur verte des logements rénovés se répercute à court terme dans les loyers et, à long terme, dans la valorisation du bien.

Ce dernier rappelle qu’une rénovation d’ampleur, qui comprend six postesde travaux (isolation thermique des murs, planchers bas, toiture, menuiseries extérieures, ventilation et production de chauffage ou eau chaude sanitaire), permet de gagner 60 à 65 % d’économie d’énergie !

Investir en direct dans la rénovation

Afin de rentabiliser leur investissement dans un logement ancien et amortir le coût des travaux de rénovation, les propriétaires-bailleurs misent sur un ajustement à la hausse des loyers et sur une valorisation à un long terme d’un bien performant sur le plan énergétique.

Améliorer le DPE… et la valeur du bien !

Acheter une passoire thermique à un prix décoté pour lui faire gagner une à deux lettres au DPE est un levier de valorisation à long terme. « Désormais devenue un critère d’éligibilité pour les locataires, la rénovation énergétique pour afficher une bonne note au DPE permet de pérenniser l’investissement dans le temps », assure Christophe Baudat, directeur général de Colosseum Invest. En dépit d’un changement de règles sur le calcul de plus-value à la revente des biens loués en meublés (réintroduction de la valeur de l’amortissement dans le montant imposable), introduit par la loi de finances 2025, la rénovation améliore la valeur verte du bien. Mais pour cela, encore faut-il être certain de pouvoir réaliser les travaux de rénovation énergétique.

Pour ses projets d’investissement, Colosseum Invest offre la garantie contractuelle d’un DPE de sortie en lettre D. « Nous accompagnons les investisseurs sur des opérations clés en main, de la conception à la gestion locative. Après avoir dimensionné le projet et défini le budget en amont, nous chassons le bien puis proposons une enveloppe financière pour la rénovation globale du produit final ou sa transformation en colocation, à laquelle s’ajoutent les travaux de rénovation énergétique, de décoration et d’ameublement », explique Christophe Baudat. L’entreprise prend en charge les travaux, sécurisant ainsi l’investissement des particuliers, avec obligation de résultat à la sortie. « Sur un ratio de dix visites, seuls trois biens sont éligibles à la rénovation. Certains logements nécessitent des travaux dépendant de la copropriété, dont nous ne sommes pas maîtres, ou ne pourront tout simplement pas atteindre la lettre D », indique le directeur.

Historiquement spécialisée dans la colocation, Colosseum Invest propose, depuis plus d’un an, des opérations sur des T1 et T2. « Les tensions sur le marché locatif, ravivées par la sortie des logements F et G du parc ancien, justifient l’investissement », soutient Christophe Baudat. Pour ce dernier, un bien loué après rénovation dans une ville en tension délivre, en moyenne, une rentabilité brute de 3 à 5 %. Dans une colocation, celle-ci s’élève entre 4 et 6 % bruts après travaux, dans une ville comme Lyon ou Bordeaux. « Plus les travaux de rénovation sont conséquents, plus le bien se valorise sur le long terme et renforce son attractivité auprès des locataires », note le directeur. Un appartement de cent mètres carrés se louera 1 100 euros par mois en mono-location, contre 1 800 euros dans une colocation de quatre chambres. « La colocation se révèle pertinente dans le cadre d’une stratégie de constitution de revenus complémentaires pour la retraite », assure Christophe Baudat.

Louer en meublé un logement rénové

Contraignant de nombreux propriétaires de passoires thermiques à vendre à prix cassés, la loi climat et résilience a créé une profondeur de marché favorable aux acquéreurs. « Les ventes contraintes ou à l’issue d’une succession ou d’un déménagement peuvent afficher des décotes allant jusqu’à 20 % », affirme Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l’Immo qui gère une centaine de projets de rénovation par an, en Ile-de-France.

Il préconise aux particuliers d’investir dans l’ancien rénové en profitant des niches fiscales. « Le montage optimal est d’utiliser, dans un premier temps, le déficit foncier pour réduire l’impôt durant la période de travaux, puis, dans un second temps, de louer son bien sous le régime LMNP ou LMP, pour un investissement sans frottement fiscal », explique-t-il. D’une part, le propriétaire pourra ainsi déduire de son revenu global les dépenses de rénovation, réparation et amélioration de son bien loué vide, dans la limite de 21 400 euros depuis le 1er janvier 2023 s’il s’agit de travaux d’économies d’énergie (changement de chauffage, l’isolation thermique ou mise en place d’une ventilation). Pour bénéficier de ce doublement, le logement doit être loué vide jusqu’au 31 décembre  de la troisième année qui suit l’imputation du déficit, les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, et permettre au bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D. Enfin, le propriétaire doit être soumis à un régime d’imposition au réel (et non microfoncier).

Une fois la rénovation effectuée, le bailleur pourra, d’autre part, continuer à amortir son bien en optant pour la location meublée. En choisissant le régime réel simplifié, il pourra déduire les charges induites par la gestion du bien (amortissement, intérêts d’emprunt, achat de meubles, CFE, etc.) à la condition que les sommes déductibles soient supérieures à 50 % du montant des recettes locatives. A défaut, le régime micro-BIC s’applique, prévoyant un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs, mais sans possibilité d’amortissement.

Pour Souheil Yansi, ces nouveaux montages témoignent d’une professionnalisation du marché de l’ancien face à une complexité législative, fiscale et financière grandissante : « pour trouver les meilleures opportunités, mieux vaut être accompagné par un professionnel capable de procéder à des audits pertinents, de bien négocier le prix d’achat, d’orchestrer la rénovation et de trouver les meilleures solutions de financement », soutient-il. Selon lui, le taux de rendement locatif à Paris s’établit entre 4 et 5 %, et entre 5 et 6,5 % en Ile-de-France, auquel s’ajoute la valorisation du bien, à hauteur de 2 à 2,5 % par an, sur trente ans.

Jouer sur l’effet « coup de cœur »

L’accélération de la rénovation du parc immobilier, portée par les pouvoirs publics, et le volontarisme des banques à financer les travaux de rénovation ont ouvert une fenêtre de tir sur le marché de l’ancien.

Reste, toutefois, à trouver les bons biens au bon prix. « La question est double : est-ce que le prix du bien reflète sa juste valeur, compte tenu des travaux à réaliser, et est-ce que le prix de sortie, à la revente du bien, rentabilisera la totalité des coûts de l’opération ? », s’interroge Manuel Ravier, cofondateur de la société Investissement-locatif.com. D’où l’intérêt de mener une négociation serrée à l’acquisition. « Une petite surface sous combles nécessitera une isolation par l’intérieur et en sous-pente. De même, si les murs sont déperditifs, il faudra les doubler. Autant de gestes de rénovation qui feront perdre de la surface », prévient le fondateur qui conseille aux investisseurs de s’orienter vers des biens nécessitant les travaux les moins coûteux.

En 2022, Investissement Locatif a lancé l’offre Réno qui prend en charge toutes les typologies de travaux, sur des budgets allant de 2 000 à 10 000 euros. « Nous intervenons auprès des acquéreurs, mais également, des propriétaires qui souhaitent mettre leur bien aux normes du nouveau DPE, généralement dans le cadre d’une relocation », précise le fondateur.

Constatant une aversion montante des investisseurs aux travaux, surtout depuis l’inflation sur les prix des matériaux, il distingue deux catégories : la rénovation complète (électricité, plomberie, isolation des sols et murs, ventilation et chauffage) qui implique une décote sur le bien suffisamment élevée pour absorber le coût des travaux, avec possibilité d’amortissement fiscal, et les travaux d’aménagement et d’embellissement. 

« Soit les propriétaires-bailleurs visent une gestion dynamique de leur bien, dans le but de basculer dans la tranche haute des loyers pour rembourser leur crédit immobilier, soit ils choisissent de réaliser le moins de travaux possibles, dans un logement déjà amorti avec, comme levier de valorisation, la décoration et l’ameublement du bien », résume Manuel Ravier. Ainsi, en jouant « l’effet coup de cœur », à travers des prestations et des équipements de qualité (cuisine récente et fonctionnelle, murs repeints, parquet poncé, prises neuves, machine à laver) associés à un bon diagnostic de performance énergétique, il est possible de majorer un loyer de 20 à 30 %, comparé à un bien non rénové, assure-t-il. Une solution rentable quand on sait que des travaux d’embellissement sont évalués entre 300 et 500 euros par mètre carré, contre 1 000 et 1 500 euros par mètre carré pour une rénovation complète.

Nouvelles offres de réhabilitation

Confrontés à la demande croissante des particuliers, de plus en plus de constructeurs-promoteurs développent des offres de rénovation. « Le manque de logements en France oriente le marché vers la rénovation. L’ancien réhabilité connaît une vraie dynamique, soutenue par la raréfaction du foncier et la difficulté à lancer de nouveaux programmes en Vefa », observe Stéphanie Giannitrapani, directrice Business Unit promoteurs sélectionnés chez Valorissimo. La filiale de Bouygues Immobilier commercialise une sélection de biens réhabilités, prêts à habiter, alliant le « charme de l’ancien au confort du neuf » : dotés d’une étiquette C ou D au DPE et d’installations neuves nécessitant moins d’entretien à court et moyen terme. « Nous disposons d’un stock de bâtiments bénéficiant des meilleurs emplacements, qui répondent aux besoins des locataires et offrent une haute valeur patrimoniale. La réhabilitation vient améliorer l’esthétique, la fonctionnalité et la performance énergétique de ces biens, pour une meilleure expérience client », précise la directrice. Pour les promoteurs, la rénovation est un argument concurrentiel pour accroître la valeur marchande de leurs produits immobiliers, tout en diversifiant leurs activités.

En 2022, Bouygues Immobilier a lancé Nouveau Siècle, une entité dédiée à la réhabilitation de sites patrimoniaux et historiques. En juillet dernier, elle a annoncé le lancement des travaux de l’hôtel particulier Thomas de La Valette, édifié au XVIIIe siècle et classé monument historique, situé à Carpentras, dans le Vaucluse. Le projet prévoit la création d’une copropriété de vingt-et-un logements, du T1 au T3, avec espaces extérieurs et jardins privatifs. L’ensemble du bâtiment sera réhabilité dans les règles de l’art, offrant aux futurs occupants un cadre de vie unique, entre histoire et modernité. La première phase du chantier est lancée avec la sécurisation des éléments patrimoniaux remarquables et les premières interventions techniques : désamiantage, curage et dépose des éléments non conservés. « L’hôtel Thomas de La Valette incarne la vision exigeante de Nouveau Siècle : la réhabilitation patrimoniale alliant savoir-faire traditionnel, innovation technique et respect du bâti ancien. Notre ambition est de rénover, avec le plus grand respect, l’architecture d’hier en lien avec les besoins et attentes de notre temps », explique Yannick Bigeard, directeur général de Nouveau Siècle. La livraison prévisionnelle du bâtiment est prévue pour le deuxième trimestre 2027.

Tirer profit des dispositifs fiscaux  

Les dispositifs Denormandie, Malraux et monuments historiques sont les principaux outils de défiscalisation de la rénovation d’un bien ancien. Couplés au déficit foncier, ils offrent de forts leviers de rentabilité, en contrepartie d’un important montant de travaux.

Le Denormandie, nouveau relais du Pinel

La suppression du dispositif Pinel, le 31 décembre 2024, a donné un nouvel élan au Denormandie, jusqu’alors boudé par les investisseurs.

Pour rappel, le dispositif prévoit une réduction d’impôt sur les logements anciens, faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou les locaux transformés en usage d’habitation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels). Le logement doit être situé soit dans l’une des communes concernées par le dispositif Denormandie (zone labellisée Cœur de ville, convention d’opération de revitalisation de territoire), soit dans une copropriété en grave difficulté.

Pour bénéficier de ces avantages, le logement doit être loué nu comme habitation principale, au plus tard une année après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition et pour une durée d’engagement de six, neuf ou douze ans. Les loyers sont plafonnés.

Spécialiste des dispositifs Malraux et monuments historiques, principalement en dispositif de défiscalisation VIR (vente d’immeuble à rénover), le groupe Bacalan, avec ses filiales CIR, Urban Premium et Agarim, a déployé une gamme de biens à rénover haut de gamme, baptisée « Denormandie patrimonial » dans sept villes de France. « Cette offre a trouvé son public, portée par des CGP et des vendeurs qui y ont vu le relais naturel du Pinel dans l’ancien », note Stéphane Dalliet, président associé de Bacalan. Il constate également un glissement des acheteurs en Pinel vers la nue-propriété, qui s’adresse à une population plus large, avec des tickets d’entrée moins élevés que le Malraux, « plus adaptée à la clientèle habituée du Pinel neuf », souligne le président.

Dans cette optique, CIR annonce le lancement d’une SCI Malraux, sous forme de clubs deals, à des prix abordables. « Les distributeurs non-CIF ou agréés pourront proposer à leurs clients d’acheter des parts de SCI qui leur permettront d’accéder aux avantages fiscaux du Malraux à hauteur de leur investissement », explique Stéphane Dalliet. Une SCPI Denormandie a également été déposée par la société de gestion Urban Premium auprès de l’AMF. « Nous avons pour ambition d’élargir notre panel de produits de financement de la rénovation du patrimoine, directs et indirects, afin d’adresser une clientèle au profil patrimonial des thèses d’investissement complémentaires », ajoute-t-il.

Bacalan s’appuie, en interne, sur des experts en rénovation qui suivent l’évolution de ses immeubles en portefeuille. Le groupe dispose, en outre, d’un réseau d’artisans qualifiés et spécialisés dans la restauration des bâtiments classés monuments historiques La société compte, à ce jour, soixante-dix programmes de réhabilitation en cours, dont une partie est déjà vendue à 100 %.

Coupler le Denormandie au déficit foncier

Afin de maximiser l’effet du Denormandie, de plus en plus d’investisseurs choisissent de coupler le dispositif au déficit foncier : une solution qui commence à s’installer dans l’offre des opérateurs. « Devant l’intérêt croissant de nos clients propriétaires-bailleurs pour l’optimisation fiscale, nous cherchons à rendre éligibles nos programmes Denormandie au déficit foncier. Ce couplage permettrait de réduire leur imposition, mais également leurs revenus fonciers imposables », explique Sébastien Alves, directeur réhabilitation, diversification et ventes institutionnelles au sein de LP Promotion. Le groupe a lancé, en 2024, la filiale Version Pierre, dédiée à la réhabilitation du bâti ancien. « La création de cette nouvelle entité reflète le savoir-faire historique de LP Promotion sur ses trois métiers : la promotion, la gestion de résidences gérées et le syndic de copropriété », explique le directeur.

Devenu société à mission en 2023, le groupe LP Promotion fait de la transition environnementale un axe de développement majeur. Dans ce sens, Version Pierre rénove des immeubles anciens dans les normes de l’immobilier neuf, visant des performances énergétiques entre C et D et une adaptation à la nouvelle donne climatique (canicule, inondations, froids intenses, etc.). « En donnant une seconde vie à des immeubles à caractère patrimonial et les rendant pérennes, la réhabilitation rend vertueux l’acte de construire et l’inscrit dans la ligne de l’objectif ZAN (zéro artificialisation nette). Elle répond, également, à la forte demande des collectivités qui veulent revitaliser leurs cœurs de ville », ajoute Sébastien Alves.

Au printemps dernier, Version Pierre a annoncé la commercialisation de sa première résidence : Cour Dupleix. Située en plein cœur de Châtellerault, dans la Vienne, cette opération illustre la volonté du groupe de conjuguer la préservation du patrimoine, la valorisation de l’existant et son engagement environnemental. Cette réhabilitation concerne un ensemble de trois immeubles et un commerce, qui seront transformés pour offrir trente-neuf logements, du T1 au T3, ainsi qu’un espace commercial en pied d’immeuble. « Cette opération a vocation à mettre en valeur les éléments architecturaux d’origine, tels que la façade historique de l’ancienne quincaillerie Quillet, tout en intégrant des prestations de qualité et une amélioration énergétique significative », précise Sébastien Alves. Le projet est soutenu par Action cœur de ville, un programme porté par Action logement, l’Etat, la Banque des territoires et l’Anah.

Des monuments historiques à la découpe

Pour Rodolphe Albert, président d’Histoire & Patrimoine, investir dans l’ancien rénové est le dernier moyen de s’appuyer sur un outil fiscal performant et générateur de rentabilité dans la pierre. Il constate, toutefois, un ralentissement de la demande sur les dispositifs Malraux et monuments historiques, lié à la fin du Pinel. « Nous bénéficiions d’un effet d’entraînement du Pinel, qui était une locomotive du marché. Les CGPI attiraient la clientèle avec ce dispositif, puis redirigeaient les profils aux tranches marginales d’imposition (TMI) plus élevées vers nos produits d’investissement », raconte-t-il. Le transfert attendu du Pinel vers le Malraux n’a donc pas eu lieu, même si les ventes se sont améliorées au premier trimestre. « Nous avons réalisé, en un trimestre, le chiffre d’affaires d’un semestre de l’an dernier », indique le président.

Si le Malraux décélère, les ventes en monuments historiques, en revanche, se maintiennent, soutenues par les réseaux bancaires, quoique les décisions d’achat soient plus longues, passant de trois à quatre semaines en 2025. S’ajustant au marché, Histoire & Patrimoine a mis l’accent sur l’immobilier à la découpe. « Nous avons redécoupé 60 % de nos programmes pour transformer nos immeubles en logements de deux à trois pièces, au lieu de quatre pièces, pour atteindre un poids de lot moyen de 340 000 euros, contre 420 000 à 430 000 euros l’an dernier, avec des prix commençant à 250 000 euros, confie-t-il. Pour récupérer la clientèle haut de gamme du Pinel, il a fallu réduire la surface de nos lots et l’enveloppe globale de l’opération. » Néanmoins, pour ce profil d’investisseur, Rodolphe Albert préconise un investissement en Malraux, plus compétitif que le Denormandie, car il présente un volume de travaux plus important, permettant de faire jouer à plein le levier fiscal. « Les petites surfaces sont un produit d’appel mais, le plus souvent, les CGP ramènent les acquéreurs à la raison en les orientant vers des lots plus grands, simulation fiscale à l’appui », précise le président. A Troyes, Histoire & Patrimoine commercialise le projet de réhabilitation du bâtiment Art déco des Magasins réunis, un lieu commercial haut de gamme où seront aménagés quatre-vingt-deux logements, du studio au cinq-pièces, à partir de 245 000 euros. L’opération prévoit 85 % de travaux. En parallèle, le groupe propose l’opération de rénovation du couvent de l’abbaye d’Aumont, à La Flèche, qui comprend un ratio de 3 % de foncier et 97 % de travaux, « un pur produit de défiscalisation », souligne Rodolphe Albert.

Un marché de niche, pour investisseurs fortunés

Si la loi Malraux présente de nombreux avantages, la loi 1913 qui s’applique aux biens immobiliers inscrits ou classés au titre des monuments historiques (châteaux, abbayes, demeures anciennes et autres structures présentant un intérêt historique et architectural) est un véritable levier fiscal. Les contribuables investissant dans la restauration de biens éligibles aux monuments historiques peuvent bénéficier d’une déduction intégrale des charges supportées, sans limitation de montant, si le bien est loué ou ouvert au public plusieurs jours dans l’année, et à 50 % s’il est occupé par son propriétaire. Cette déduction réduit significativement, voire annule, le revenu imposable de l’investisseur. Pour profiter de ces avantages, les investisseurs doivent s’engager à conserver le bien pour une période déterminée de quinze ans.

En comparaison, la loi Malraux est plus restrictive : elle se concentre sur la restauration de biens anciens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR). Elle propose une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses de rénovation, en contrepartie de travaux de rénovation et d’un engagement de mise en location de neuf ans. A noter qu’un immeuble situé en SPR, n’ayant pas fait l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ne bénéficiera que d’une réduction de 22 %. Le Malraux, tout comme le dispositif des monuments historiques, n’est pas intégré dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. En revanche, pour le premier, le montant des travaux éligible à la réduction est plafonné à 400 000 euros, sur une durée de quatre ans. En outre, le Malraux permet de reporter l’excédent de réduction d’impôt sur les trois années fiscales suivantes, tandis que le dispositif des monuments historiques offre la possibilité de reporter le déficit non imputé sur les revenus globaux pendant neuf années consécutives.

Enfin, en ce qui concerne la transmission, la loi Malraux interdit la donation pendant l’engagement de location et ne permet le démembrement de propriété qu’en cas de décès. En revanche, le dispositif monuments historiques autorise la transmission à titre gratuit pendant l’engagement de conservation, permet le démembrement de propriété et offre une exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions. Seul bémol, pour une efficacité optimale, le dispositif monuments historiques s’applique davantage aux investisseurs, dont la tranche marginale d’imposition (TMI) s’élève entre 40 et 45 %. « Ces dispositifs présentent un intérêt fiscal évident, mais couvrent des marchés de niche, des quartiers spécifiques en zones protégées, ou des bâtiments placés sous l’égide des architectes des bâtiments de France, où seules quelque deux mille à trois mille opérations sont commercialisées chaque année », rappelle Arnaud Hacquart, président d’Imodirect.

Nouveaux produits d’investissement

L’ampleur du marché de la rénovation attire de nouveaux entrants. Des nouvelles offres d’investissement, le plus souvent 100 % dématérialisées, fleurissent, chacune avec leur spécificité.

Une alternative à la SCPI

Lancée en 2024, la plate-forme d’investissement immobilier du groupe Mobilis, LGM Invest, s’inspire du modèle SCPI et en repense les fondements pour y apporter plus d’agilité, de transparence et de performance, avec un objectif : offrir une alternative à l’épargne traditionnelle.

La participation des investisseurs prend la forme d’actions de préférence, offrant une meilleure visibilité sur le rendement et la priorité de distribution lors de la revente. « Nous avons créé un nouveau produit d’épargne, qui allie le meilleur des mondes en appliquant le fléchage du Crowdfunding, qui permet aux investisseurs de savoir où leur argent va, à la SCPI », résume Léonard Cesari,directeur du groupe Mobilis et LGM Invest. Si elle propose des parts de sociétés par actions simplifiées (SAS) à des investisseurs qui vont devenir actionnaires du projet, contrairement aux sociétés civiles en placement immobilier (SCPI), elle ne vise pas la détention longue ni la gestion locative, mais s’applique à acheter, transformer, valoriser, revendre, dans un cycle court et maîtrisé. « Notre objectif est d’horizontaliser l’investissement afin de rendre possible l’achat de parts directement auprès des opérateurs et de devenir propriétaire en signant un simple bulletin de souscription », ajoute le directeur.

Positionnée sur le marché haut de gamme parisien, l’entreprise identifie des biens sous-évalués, souvent vétustes, les transforme en appartements clés en mains grâce à une rénovation de qualité, intégrant les nouveaux usages de la ville, notamment le télétravail, et des matériaux écoresponsables. Après rénovation, elle cible une plus-value à la revente, partagée avec les investisseurs, pour un rendement annualisé cible non plafonné de 9 %, net de frais, mais brut de fiscalité. Les investisseurs ont accès à toutes les informations sur les opérations de rénovation en cours et peuvent souscrire à une augmentation de capital. Après deux levées de fonds réussies à Paris, en 2024 – la première dans le XVe arrondissement, avenue Emile-Zola, et la deuxième dans le VIIe arrondissement, rue Vaneau – d’une valeur de 1,5 million d’euros, LGM Invest lance une troisième opération immobilière : Henri Barbusse, située dans le Ve arrondissement, à proximité du jardin du Luxembourg. L’entreprise a acquis 496 m2 répartis sur un immeuble destiné à accueillir cinq appartements entièrement réhabilités.La levée de fonds est ouverte, avec un ticket d’entrée à partir de 50 000 euros, pour un montant total de l’opération s’élevant à 7 millions.

LGM Invest prévoit de commercialiser deux programmes de réhabilitation en 2025, pour atteindre les 10 millions d’euros d’ici la fin de l’année.

Investir dans la rénovation de châteaux

Sur un marché français qui compte quarante-cinq mille châteaux, dont dix-huit mille sont classés ou inscrits aux monuments historiques, l’entreprise Prosper, fondée en 2022 et soutenue par la holding d’investissement Otium, s’est fixée pour objectif de rénover, puis d’opérer en résidence secondaire cinquante châteaux français en dix ans. « Les équipes de Prosper accompagnent chaque acquéreur dans l’optimisation de leur investissement, la structuration juridique de l’opération d’acquisition, et la valorisation locative ou événementielle de la demeure », annonce Pierre-Emmanuel Chadefaux, fondateur de Prosper.

Classés ou inscrits aux monuments historiques, ces biens d’exception sont transformés en demeures confortables, meublées avec du mobilier sélectionné auprès de maisons de ventes et d’ateliers d’art français, de facto immédiatement habitables. Conduites par des architectes et artisans spécialisés dans le bâti historique, ces rénovations complètes sont éligibles au régime des monuments historiques. « Pour les tranches marginales d’imposition les plus élevées, un château Prosper peut revenir moitié moins cher en entretien », soutient le fondateur. Une fois les bâtiments rénovés, l’intendance est assurée par un gestionnaire dédié, formé aux standards de l’hôtellerie haut de gamme. « Nous disposons d’un accueil sur place qui délivre des prestations para-hôtelières et nous recrutons nos régisseurs dans l’armée, pour assurer la sécurité et l’entretien des lieux », ajoute-t-il.

La société assure un taux de remplissage de 60 %, pour une occupation moyenne de quarante-cinq à soixante jours par an, majoritairement par des touristes internationaux désireux de « vivre la vie de château à la française ».

Les services proposés aux propriétaires sont à la carte : conciergerie, gestion locative, organisation d’événements, maintenance technique, accompagnement fiscal, etc. « Avec une rénovation authentique et moderne, les biens livrés sont uniques sur le marché. Grâce à un recrutement compétent et au pilotage de ses gardiens, Prosper sait également prendre en main, gérer et générer du revenu pour ces châteaux classés », ajoute Pierre-Emmanuel Chadefaux.

L’investissement moyen pour un château de dix à vingt pièces, intégralement rénové, s’élève entre 1,2 et 1,7 million d’euros, comprenant une enveloppe travaux de 600 000 à 800 000 euros. Pour ce budget, tout est compris, « de la cuisine équipée à la fourchette », précise le fondateur. La rentabilité de l’opération s’élève entre 2 et 3 % par an.

Cet été, Prosper a inauguré le manoir de Tourpes, un édifice normand du XVIe de 300 m2 habitables, entièrement restauré et meublé d’époque, entouré d’un hectare de parc, situé à deux heures de Paris.

Financer ses travaux via une foncière

Participer au « chantier du siècle qu’est la rénovation du parc de logement » : c’est l’ambition affichée par Vasco, une start-up qui propose aux propriétaires et investisseurs de prendre en charge 100 % des travaux en échange d’une part de leur logement (20 %). « La dynamique des rénovations des immeubles a triplé en un trimestre selon l’Anah. Cette accélération, effet de l’interdiction de location des DPE G au 1er janvier, entraîne de la casse sociale pour les copropriétaires incapables de financer leur quote-part des travaux et contraints de quitter leur appartement », s’alarme Hervé Degreve, cofondateur de Vasco qui estime qu’environ 5 % des lots sont concernés par cette situation, soit plus de mille copropriétaires, rien que sur les dossiers déposés au troisième trimestre 2024.

La start-up a créé une foncière, dont le capital va servir à financer les travaux de ses actionnaires. Après avoir défini le projet du propriétaire-investisseur, un expert immobilier est mandaté pour estimer la valeur du bien, avant et après les travaux. Les statuts d’indivision sont rédigés par un notaire, garantissant la conformité du contrat.

Le propriétaire est libre d’occuper ou louer le bien, puis de le revendre quand il le souhaite. Vasco récupère sa part au moment de la vente, laquelle, selon Hervé Degreve, « sera compensée par la valeur tirée de la rénovation énergétique ». Il est aussi possible au propriétaire de racheter la part cédée plus tôt à un prix déterminé par un expert indépendant,ou de prolonger la détention dix années supplémentaires.

Entièrement dématérialisée, la souscription est accessible dès 500 euros d’actions achetées, pour un investissement moyen de 10 000 euros. La collecte est fléchée vers la rénovation énergétique. L’investissement, également éligible au 150-0 B ter pour les chefs d’entreprises, ouvre à une réduction de l’impôt sur le revenu de 25 %. Créée en 2023, Vasco a financé vingt projets, pour un rendement moyen d’environ 5 % par an.

L’entreprise cible deux types de clientèles : d’un côté, les propriétaires qui ont besoin de capitaux pour rénover leur bien ; de l’autre, les investisseurs qui placent leur argent dans la rénovation avec un objectif de valorisation du patrimoine. « Le contexte est propice à l’investissement dans l’immobilier à rénover car l’écart de prix n’a jamais été aussi grand entre les biens mal notés au DPE et ceux qui s’apprécient par la valeur verte », note Hervé Degreve.

Vasco ambitionne de réaliser plus de cinquante projets de rénovation énergétique, d’ici la fin de l’année, et de lever 5 millions d’euros pour sa foncière.