Par Eric Cosserat, président du groupe Perial
Le début d’année est toujours un moment fébrile sur le marché des SCPI, pour les sociétés de gestion immobilière, les épargnants, les CGP et même les autorités régulatrices. Et en 2025, la situation a atteint un niveau d’agitation inégalé : nous avons tous été aspirés dans un tourbillon face à l’impératif de clarifier les indications de performance… une fois les chiffres publiés ! De « nouvelles nouveautés » sont annoncées, et la question de la définition des bons indicateurs, et de leur mode de calcul, est à reposer.
Au fond, la préoccupation sous-jacente demeure : quelle(s) création(s) de valeur(s) au sein d’une SCPI pour l’épargnant ? Alors que nous sommes dans un momentum de clarification, saisissons l’opportunité d’adresser la question de façon plus large, sans nous limiter aux critères financiers traditionnels.
D’ailleurs, en ce début d’année également, le gouvernement a présenté son troisième plan national d’adaptation au changement climatique. Et dans un contexte mondial de transition énergétique nécessaire face à l’urgence environnementale, qui pourrait aujourd’hui dire que les actions menées en ce sens n’ont pas vocation à être valorisées ? Personne. La prise en compte de la valeur verte dans la performance et la valorisation des SCPI est un sujet toujours plus central. La question est donc : comment mieux la mesurer, et comment la prendre en compte comme l’une des données de la perception de valeur globale ?
Alors que les épargnants cherchent à concilier rentabilité et impact positif sur la planète, l’intégration des critères environnementaux dans l’évaluation des SCPI s’impose comme une démarche stratégique, tant pour les gestionnaires que pour les souscripteurs.
Le concept de valeur verte, au cœur de l’évaluation des SCPI ISRLa « valeur verte » est l’ensemble des éléments relatifs à l’impact environnemental positif d’un actif immobilier. Il ne s’agit pas ici de se limiter à considérer l’aspect écologique de la construction, par exemple. Il s’agit de mener une réflexion globale, sur toute la durée de vie d’un immeuble : sa capacité à répondre aux exigences de durabilité, d’efficacité énergétique et de résilience face aux évolutions climatiques est cruciale dans la prise en compte de la valeur verte. Tout comme, à terme, sa réversibilité, donc sa capacité à changer d’usage pour, par exemple, s’adapter aux évolutions sociologiques de son territoire.
Publié en juin dernier, le baromètre de l’épargne responsable (OpinionWay/La Banque Postale) montre que s’ils sont de plus en plus sensibles à la dimension responsable et environnementale (considérée par 29 % des interrogés, soit + 12 points par rapport à 2022), les épargnants expriment également un réel besoin de pédagogie. Aussi même si leur connaissance en matière d’ISR progresse, il est important pour tous les acteurs du marché de s’accorder sur les indicateurs qu’ils peuvent mettre en face de cet engagement. Car l’objectif n’est pas uniquement de permettre à l’épargnant de comprendre ce que c’est, mais bien de saisir la création de valeur qui va avec, et qui doit lui profiter en bout de chaîne.
L’enjeu est donc double : il s’agit non seulement de répondre aux attentes croissantes des épargnants actuels et futurs, avec une jeune génération toujours plus sensible à ces problématiques, mais aussi d’anticiper les exigences réglementaires galopantes sur les enjeux de transition. Ce qui doit pousser les gestionnaires de SCPI à intégrer des critères extra-financiers dans leur stratégie. Les SCPI sont évaluées en fonction de leur rendement financier, et c’est bien logique pour un produit de placement ! Mais la simple observation du cours du monde pousse à élargir ce cadre d’analyse pour y inclure d’autres dimensions.
Travailler des indicateurs d’évaluation de la valeur verteMais il faut prendre les choses par le début : l’évaluation de la valeur verte des SCPI ne peut se faire sans des indicateurs adaptés. Il est nécessaire de concevoir des indicateurs qui soient à la fois mesurables, comparables, pertinents et alignés avec les enjeux actuels. Par ailleurs, le défi corollaire majeur réside dans la diversité des critères à prendre en compte pour mesurer la « vertu » d’un bien immobilier.
En tant que gestionnaires de SCPI, nous devons considérer de nombreux aspects : la consommation énergétique du bâtiment, la gestion des eaux, la qualité de l’air intérieur, ou encore l’utilisation de matériaux durables et recyclables, les certifications existantes, et jusqu’au bien-être des usagers. Le recours à des technologies intelligentes et aux capteurs pour mesurer la consommation énergétique en temps réel, ou aux audits réguliers, constitue une démarche essentielle pour une évaluation précise de la valeur verte.
Mais pour que ces données servent ensuite à une évaluation lisible et comparable – comme c’est le cas des données liées au rendement financier –, il est nécessaire de travailler sur une harmonisation des indicateurs, tant au niveau des SCPI elles-mêmes que de l’ensemble du marché. La mise en place de standards et de protocoles clairs permettrait une meilleure lisibilité pour les épargnants, et renforcerait la crédibilité des démarches de valorisation verte, au-delà du « green washing ».
Le rôle des experts est bien évidemment central également dans ce dispositif. L’Afrexim (Association française des sociétés d’expertise immobilière) a d’ores et déjà décidé de rationaliser cette évaluation, en listant, depuis 2023, les principaux critères extra-financiers au regard de leur pertinence et de l’objectivité de leurs performances, afin de pouvoir à terme modéliser leur incidence sur les valeurs d’expertise. Et éviter les approches trop subjectives. Si la question de l’articulation avec les données financières ou celles des méthodes n’est pas parfaitement résolue, le sens de la marche est désormais clair.
Mettre en perspective la valeur verte avec la performance financièreLa question centrale qui se pose pour les gestionnaires de SCPI est également de savoir comment concilier la prise en compte des critères environnementaux et sociétaux avec les objectifs de performance financière.
En effet, un des risques associés réside dans la perception de coûts supplémentaires, notamment en termes d’investissement pour la rénovation énergétique ou la certification environnementale.
Cependant, il existe en face d’autres risques, tout aussi réels, qui sont les risques à ne rien faire ! Risques climatiques et coût de l’inaction face à la désuétude des bâtiments et aux évolutions réglementaires pèsent potentiellement dans la balance de la performance à long terme.
La valeur verte est ainsi devenue un levier, non seulement pour répondre aux préoccupations sociétales, mais aussi pour préserver la performance financière des SCPI à long terme, qui reste le seul horizon pertinent s’agissant d’investissements dont le sous-jacent est immobilier.
Cette approche présente ainsi des atouts financiers évidents, notamment en termes de valorisation des immeubles, de rentabilité liée au maintien des locataires donc des niveaux de loyer et de gestion des risques dans le temps.
La législation sur la transition énergétique : un facteur cléDans ce contexte, les législations actuelles et futures jouent un rôle majeur dans l’appréhension de la valeur verte des SCPI. Les réglementations en matière d’efficacité énergétique sont de plus en plus strictes et impactent directement la valorisation des actifs immobiliers.
Des initiatives, comme la réglementation énergétique et environnementale RE 2020, le plan Climat, ou la loi Energie-Climat imposent des normes de performance énergétique à respecter pour les bâtiments neufs ou rénovés, avec des objectifs ambitieux de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Et le gros morceau reste à venir. La mise en œuvre des obligations du décret tertiaire – qui impose aux bâtiments de plus de 1 000 m2 une réduction de leur consommation d’énergie de 40 % par rapport à une année référence de leur choix après 2010 –, et la mise en place de normes de performance encore plus strictes dans les années à venir risquent d’impacter la valorisation des biens immobiliers mal notés d’un point de vue énergétique. Les SCPI détentrices de tels actifs pourraient alors faire face à une dépréciation de leur portefeuille ne répondant pas aux nouvelles exigences.
Elles pourraient également rencontrer des difficultés à louer leurs actifs, car le décret tertiaire ne contraint pas uniquement les propriétaires : il concerne également les entreprises locataires. Lesquelles pourraient se retirer de bâtiments non conformes, ce qui constituerait un risque de vacance, et aurait un impact direct sur le rendement du fonds – avec à nouveau, une perte de valeur pour les épargnants. Sans parler du risque financier (des amendes sont prévues en cas de non-respect), et du risque réputationnel, qui pourrait mettre les sociétés de gestion dans une position de grande difficulté à collecter. Ajoutés aux précédents risques évoqués, cela fait beaucoup…
Bref, les gestionnaires de SCPI n’ont pas le choix : il est plus que temps d’empoigner ces évolutions. Intégrer dès aujourd’hui des critères de performance environnementale dans l’évaluation des biens permet non seulement de répondre aux exigences réglementaires actuelles et futures, mais aussi de proposer aux épargnants une vision globale plus engagée.
Les sociétés civiles de placement immobilier qui adoptent cette démarche proactive sont ainsi mieux positionnées pour éviter une obsolescence de leurs actifs et préserver leur rentabilité à long terme. Et cette évaluation doit être transparente au bénéfice de l’épargnant.
Une démarche positive pour tousLa prise en compte de la valeur verte dans la performance et la valorisation des SCPI est un enjeu majeur pour notre secteur, qui doit tous nous amener à repenser les seuls critères traditionnels d’évaluation, pour en intégrer de nouveaux. Et alors que nous sommes en plein remue-ménage sur le calcul du rendement et de la distribution, profitons-en pour orienter la conversation sur une nouvelle approche, plus globale, plus contemporaine, de la performance de nos SCPI.
En mettant en place des indicateurs adaptés et en intégrant immédiatement la valorisation verte, les gestionnaires de SCPI peuvent à la fois améliorer la rentabilité de leurs actifs, adresser la pression réglementaire, et répondre aux attentes des épargnants toujours plus soucieux de l’impact de leurs placements.
Le défi reste de concilier, dans une approche équilibrée, les objectifs financiers et environnementaux, mais les outils sont presque là : les exemples existent sur notre marché et ne demandent qu’à être imités. Et améliorés !
Lorsque ces deux dimensions seront complètement alignées, elles créeront une dynamique positive, tant pour les épargnants que pour le secteur, faisant des SCPI, parce qu’elles opèrent sur le parc immobilier existant, un pilier de l’immobilier durable de demain.
