Après avoir fortement corrigé, le marché de la pierre-papier reprend, peu à peu, des couleurs, mais à des rythmes très différents, selon les véhicules. Si les néo-SCPI captent l’essentiel de la collecte et affichent des performances élevées, les fonds historiques qui ont fortement décoté sont à l’arrêt. Cette hétérogénéité implique une vigilance et une sélectivité accrues de la part des investisseurs.
Un marché atone. Le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise (hors résidentiel) s’établit à 6 milliards d’euros à mi-2024, pour un atterrissage prévu à 12 milliards d’euros en fin d’année, contre 15 milliards d’euros en 2023 et 27 milliards d’euros en 2022. Alors que la concurrence des produits de taux fait de l’ombre à l’immobilier, l’attentisme prévaut toujours, particulièrement du côté des assureurs. Après une année 2023 chaotique, la collecte nette des SCPI s’élève à 1,7 milliard d’euros au premier semestre, contre 4 milliards d’euros au premier semestre 2023 et 5,3 milliards d’euros en 2022. Cette baisse massive de la collecte s’ajoute au phénomène des retraits de parts, provoqué par la correction des valeurs du patrimoine immobilier de nombreuses SCPI – jusqu’à 40 % de décote en seulement six mois ! – depuis l’an dernier. « Le nombre departs en attente a atteint un niveau élevé. Elles représentent environ 2,5 milliards d’euros, soit moins de 3 % de la capitalisation totale du marché, à la fin du premier semestre », rappelle Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (Ieif). Les SCPI à prépondérance bureaux et commerces sont les plus touchées, victimes du désengagement des institutionnels. Ces véhicules qui flèchent leur collecte pour alimenter les parts en attente n’investissent plus et ne collectent plus beaucoup, générant un effet pervers. La baisse des taux directeurs annoncée par la Banque centrale européenne (deux fois 25 points de base) et une inflation maîtrisée entre 2 et 4 % devraient apporter un nouveau souffle au marché et rendre à nouveau possibles les effets de levier. « Pour relancer l’investissement, la courbe entre les taux longs et courts doit s’inverser », rappelle le directeur, confiant dans une normalisation progressive du marché, après que tous les acteurs auront acté la baisse des bureaux et des actifs secondaires et accepté de vendre. « 2025 sera une porte d’entrée pour les investisseurs », soutient-il.
Un marché fractionnéPour Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, la pierre-papier connaît « un momentum important », passant d’un marché uniforme qui distribuait des rendements moyens autour de 4,5 % pendant une décennie à une pluralité de marchés, fonctionnant à différentes vitesses. Il distingue, d’un côté, les SCPI qui collectent, capables de saisir les opportunités sans condition suspensive et à des taux de rendements attractifs. Au sein de cette catégorie figurent les néo-SCPI qui convoitent les actifs jusqu’à 10 millions d’euros et les gros véhicules historiques, positionnés sur des immeubles de plus de 25-30 millions d’euros. A l’opposé du spectre, il y a les SCPI qui décollectent, pénalisées par un volume de parts en attente de cession important et des baisses de valeur. Entre ces deux extrémités, d’autres SCPI stagnent, avec une performance moyenne entre 5 et 5,5 %. « Leur marché n’étant plus homogène, il est essentiel d’adapter sa stratégie en fonction de la catégorie de SCPI dans laquelle on investit. Celles qui collectent activement restent les plus performantes et agiles dans le contexte actuel, tandis que celles qui stagnent ou décollectent nécessitent une vigilance accrue en termes de liquidité et de rendement », affirme le fondateur. Selon ce dernier, une réflexion sur le passage à un marché secondaire de type capital pour les SCPI qui se retrouvent avec des parts en attente de cession pendant une période prolongée (douze à vingt-quatre mois) fixe pourrait être pertinente. « Cela permettrait d’augmenter la liquidité en proposant des parts à prix décoté sur le marché secondaire », assure-t-il. Il évoque, également, l’impact de l’ordonnance du 3 juillet 2024 qui pourrait permettre le fractionnement des parts SCPI. « Cela offrirait plus de flexibilité aux investisseurs en rendant possible l’achat et la vente de parts plus petites, ce qui stimulerait la liquidité et favoriserait le réinvestissement automatique », estime-t-il.
Cap sur la diversificationBonne nouvelle, le rythme des ordres de rachat tend à se ralentir au deuxième trimestre 2024. « Si elle se confirme, cette légère inflexion semble acter la reprise du marché », annonce Franck Temim, fondateur du cabinet FranckTemim.fr. Optimiste, le conseiller en investissements financiers voit, dans la crise traversée par les sociétés de gestion depuis dix-huit mois – une quinzaine est concernée et principalement (mais pas que) des SCPI bancaires, à l’image de Laffitte Pierre (AEW Patrimoine), Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM), Elysées Pierre (HSBC) ou Genepierre (Amundi) –, un « rééquilibrage des valeurs » et une prise de conscience salutaire, de la part des gestionnaires de portefeuilles. « La philosophie est en train de changer autour de la politique de gestion des SCPI, et cela va bien au-delà d’un changement de nom. Il y a eu, pour certaines sociétés, la volonté d’envoyer un signal au marché en renouvelant l’ensemble de la gouvernance », assure-t-il. Le départ des principaux directeurs de Primonial, devenu Praemia REIM après la cession de l’activité Primonial Ingénierie & Développement (PID) au groupe Crystal, a fait l’effet d’un électrochoc dans la profession, marquant la fin de l’ère de collecte à tous crins. Réinjecter du sang neuf, rassurer les investisseurs en faisant preuve de gestion prudentielle et, surtout, maintenir un taux de distribution régulier sont les nouveaux moteurs des sociétés de gestion. « Les fondamentaux, à savoir la rémunération du capital investi, ont été respectés, avec des dividendes distribués d’un rendement moyen de 4,52 % et un taux de distribution parfois revu à la hausse », observe Franck Temim. En outre, tous les gérants témoignent de leur volonté de diversification, à la fois géographique et sectorielle, évitant ainsi les facteurs exogènes qui peuvent impacter le marché. « Les SCPI paneuropéennes disposent d’un vaste terrain de jeu, dans un environnement fiscalement attractif, où l’acte d’achat est simplifié, sans avoir à passer par la promesse de vente, et l’effet relutif de l’opération, amplifié », résume le conseiller. Cette ouverture à l’international s’inscrit dans une stratégie opportuniste, visant à ne se fermer aucune porte et à profiter des différents cycles de l’immobilier.Quid des SCPI de bureaux ?
Sujet sensible depuis la crise Covid, les bureaux continuent de connaître de lourdes corrections sur les actifs obsolètes (monolocataires, grandes surfaces, ne répondant pas aux exigences environnementales, etc.) et/ou situés en périphérie des métropoles. De plus, le montant élevé des valeurs dans Paris intra-muros et la difficulté plus fréquente à indexer les loyers, notamment en fin de bail, en Ile-de-France, sont autant de raisons à l’attentisme de nombreux investisseurs. Toutefois, l’investissement dans les SCPI de bureaux peut, selon Franck Temim « représenter une opportunité intéressante, notamment pour ceux qui cherchent à profiter de prix décotés faisant suite aux réajustements du marché ». Convaincu que le bureau « n’est pas mort », mais « doit être repensé à l’aune des nouveaux usages », le conseiller préconise de focaliser son choix vers des SCPI dont le rendement est solide et le prix de part n’est pas surcoté. La durée résiduelle des baux et le taux d’endettement sont également à regarder. En outre, les SCPI labellisées ISR immobilier présentent le réel avantage à moyen terme d’être préparées – et valorisées – à l’évolution du cadre réglementaire, avec l’entrée en vigueur du décret tertiaire en 2030. C’est notamment le cas d’Epargne Pierre d’Atland Voisin, composée de plus de 50 % de bureaux et qui a délivré, en 2023, un taux de distribution de 5,28 % et une valeur de reconstitution de près de 5,6 % supérieure à son prix de part. « Créée il y a dix ans, cette SCPI reste pondérée et équilibrée dans sa diversification géographique régionale et dans sa politique d’achat entre small, middle et large caps », analyse Franck Temim. Au deuxième trimestre 2024, la SCPI Epargne Pierre a réalisé une collecte nette de 38 millions d’euros, qui lui a permis de mener son programme d’investissement, tout en maintenant la liquidité des parts – avec des retraits qui se stabilisent à un niveau de 4 millions d’euros par mois environ – et un taux d’endettement contenu, à 12,4 %. La SCPI a acquis deux Jardiland pour près de 9 millions d’euros assortis de baux fermes de douze ans, portant le patrimoine de la SCPI à quatre-cent-treize actifs loués à plus de mille entreprises, avec une durée ferme moyenne résiduelle de près de cinq ans, et un taux d’occupation financier de 95,29 %. Le revenu distribué en 2024 devrait se situer entre 10,88 et 11,06 euros par part.
Néo-SCPI : des performances élevéesAvec pas moins d’une dizaine de SCPI lancées en 2024, le marché de la pierre-papier rajeunit. Ces néo-SCPI, dont la capacité de collecte est optimale profitent d’un market timing favorable, avec des conditions d’investissement excellentes, assorties de bons rendements. Disposant d’un faible stock d’actifs en portefeuille, d’un niveau de charges peu élevé et d’un risque de vacance immobilière inexistant, leurs promesses de performances sont alléchantes. Avec un objectif de rendement de 9,5 %, la SCPI Wemo One (Wemo Reim) se place ainsi en tête du classement 2024 réalisé par Rock’n Data, suivie de Sofidynamic (Sofidy) et Mistral Sélection (Swiss Life AM) à 8 % et Osmo Energie (Mata Capital) à 7 %. Créées il y a moins de cinq ans, les SCPI Upeka (Axipit Real Estate Partners), Comète (Alderan), Transitions Europe (Arkea REIM), Iroko Zen (Iroko), Epsilon 360 (Epsicap REIM), ou encore Remake Live (Remake Asset Management) affichent, elles aussi, des taux de distribution cibles entre 6 et 8 %. Cerise sur le gâteau, plusieurs de ces SCPI sont accessibles sans frais d’entrée (Corum, Iroko), ce qui accroît d’autant le rendement final – à condition que les frais de gestion ne viennent annuler le rabais initial. Si la balance semble pencher du côté des jeunes SCPI, des points de vigilance s’imposent. « Il faut être regardant sur ces produits d’investissement qui ne bénéficient pas d’un solide historique. La qualité des gestionnaires et la stratégie d’allocation déployée sont à analyser avant de les sélectionner », soutient Georges Nemes, président du groupe Patrimmofi. Ces nouveaux entrants sur le marché doivent également démontrer les enseignements qu’ils ont tirés de ces dernières années. « Le danger des néo-SCPI serait de reproduire le schéma de leurs aînées historiques et de retomber dans les mêmes travers, à savoir, la sur-collecte et une moindre sélectivité des actifs, au détriment de la qualité », prévient-il. D’autant qu’avec la baisse des taux, la trésorerie de ces véhicules ne sera plus aussi bien rémunérée que ces deux dernières années. Accumuler des capitaux qui rapporteront moins conduirait, une nouvelle fois, les gestionnaires à investir dans des actifs risqués. Attention, également, aux consensus sur les sous-jacents immobiliers et aux effets de mode. « Il s’agira de ne pas recréer une situation équivalente aux bureaux, sur d’autres secteurs, en investissant à l’excès sur une seule catégorie d’actifs », conseille Georges Nemes qui préconise les SCPI à la stratégie diversifiée et opportuniste « par essence ».
Les SCPI qui collectent
Corum, la plus activeAvec 900 millions d’euros d’investissements réalisés à fin 2024 et 2 milliards d’euros depuis 2022, Corum se positionne comme la société de gestion la plus active – et acheteuse – du marché. Ciblant prioritairement les immeubles de plus de 20 millions d’euros, où la concurrence s’est raréfiée, elle poursuit sa stratégie paneuropéenne en tirant profit d’environnements juridiques favorables et en capitalisant sur son expertise locale, déployée dans une vingtaine de pays. Après avoir limité sa collecte entre 2016 et 2022, la SCPI Corum Origin est entrée dans une nouvelle phase d’investissement jusqu’à l’été 2025. Son objectif : « profiter pleinement de la fenêtre de tir encore ouverte pour six à neuf mois probablement, avant la baisse significative des taux d’intérêt, afin de chercher à générer des revenus potentiels plus élevés mais aussi à préparer la performance de demain à travers de potentielles plus-values à la revente », explique Philippe Cerversi, président de Corum AM. En 2024, Corum Origin devrait ainsi enregistrer une collecte de 330 millions d’euros environ et être en mesure de servir plus de 6 % de rendement. Les SCPI Corum XL et Eurion, devraient collecter respectivement autour de 200 millions et 250 millions d’euros sur l’année et délivrer respectivement plus que leurs objectifs de +5 % et +4,5 % de rendement.
Iroko, sur la pente ascendanteGrâce à une collecte massive au meilleur moment du marché, où les taux d’intérêt étaient au plus haut, la SCPI Iroko Zen s’est dotée d’un important stock immobilier (trente-huit acquisitions réalisées en 2023 et trente-quatre prévues sur 2024), offrant des taux de rendement s’élevant à plus de 8 % en moyenne. Sur l’année en cours, la SCPI a dépassé son taux de distribution cible de plus 5,50 % sur la durée de placement recommandée et affiche 7,20 % annualisé à fin août 2024, stable depuis quatre ans. A la fin de l’année, Iroko Zen aura sans doute collecté plus de 330 millions d’euros, se positionnant comme le deuxième plus gros collecteur du marché au premier semestre 2024. Tournée vers la diversification géographique et sectorielle, Iroko Zen s’intéresse particulièrement ces derniers mois au Royaume Uni, où la SCPI a investi 91 millions d’euros dans trois actifs core ces trois derniers mois. Elle ne s’interdit pas, pour autant, de saisir les opportunités de rendement en France (35 % de ses allocations). Son portefeuille de cent-dix-huit actifs, d’une valeur de plus de 800 millions d’euros, se distingue par sa granularité. « Nous achetons des immeubles de 1 à plus de 60 millions d’euros, pour une taille moyenne d’actifs de 7 à 8 millions d’euros, afin de mutualiser les risques et d’assurer la liquidité de notre patrimoine », indique Guillaume Debats, directeur du Fund Management d’Iroko. Fin 2025, la société de gestion envisage d’entamer des négociations auprès de ses partenaires bancaires afin de baisser le coût de ses financements bancaires, à la faveur de la baisse des taux d’intérêt. « Un levier qui nous permettra de conserver des performances élevées », soutient le dirigeant. Au 1er août, du fait de l’augmentation de la valeur de son portefeuille à fin juin 2024, Iroko Zen a augmenté son prix de part, conservant pour autant 4 % de marge avec la valeur de reconstitution de la SCPI.
Remake Live, la fibre socialeCaptant 8 % de parts de marché de la collecte en 2024, la SCPI Remake Live, lancée en 2022, poursuit son envol. Elle vise les 250 millions d’euros de collecte en 2024, réalisée à 50 % via son unité de compte et 50 % en direct. Remake AM se dit « confiant » pour dépasser les 7 % de taux de distribution pour la troisième année consécutive, à fin 2024. Opportuniste dans le développement de sa stratégie d’investissement, la SCPI internationale investit dans les centres-villes des capitales européennes. Ses dernières acquisitions ont été actées en Ecosse et à Londres, à des taux relutifs. « Nous vivons un moment de marché inédit, face à des vendeurs prêts à céder leurs immeubles à des conditions très attractives, en raison de structures de dettes pénalisantes et de financements à taux variables dans un contexte de hausse des taux », explique David Seksig, cofondateur de Remake. Exigeante sur la durée des baux, la société de gestion s’intéresse davantage au foncier qu’aux immeubles et à la capacité d’un emplacement à se valoriser. « Nous analysons l’attractivité du territoire, les projets urbains en cours, car son environnement est le premier support de valorisation d’un immeuble », affirme David Seksig. Labellisée ISR, Remake Live dispose d’une poche sociale représentant 5 à 10 % de sa collecte, fléchée vers des actifs à impact social (une résidence étudiants à Bordeaux, un immeuble pris à bail par Fratrie pour héberger des jeunes actifs handicapés ou non à Paris XVe). La SCPI a injecté 40 millions d’euros dans cette poche en 2024.Les SCPI opportunistesOptimale, spécialiste des small capsCréée en pleine crise sanitaire, en 2020, la SCPI Optimale de Consultim AM tire avantage de sa jeunesse pour maintenir à bon rythme sa stratégie d’investissement dédiée à la diversification des actifs small caps. Dotée d’une capacité de collecte de 12,36 millions d’euros sur les neuf premiers mois de l’exercice, qui la positionne favorablement dans un contexte de marché à contre-courant, la SCPI a augmenté sa capitalisation de 20,5 %. Cette levée de fonds lui a permis d’acquérir pour 12,4 millions d’euros trois nouveaux immeubles : un ensemble de bureaux situé en zone tertiaire à Rennes, une messagerie dans la zone industrielle de Rouen et un actif à usage mixte (commerce et activité) dans une zone commerciale dynamique de l’agglomération grenobloise. Consultim Asset Management (CAM) annonce, pour la fin de l’année, un taux de distribution supérieur à 6,5 %. Investissant dans des actifs valorisés, en moyenne, entre 3 et 5 millions d’euros, Optimale cible des actifs de proximité, exclusivement en France. Elle est l’une des rares du marché à se risquer, à nouveau, sur la classe d’actifs bureaux, situés hors de la région Ile-de-France. « Il y a de très bonnes affaires à réaliser, à des prix imbattables, sur de beaux actifs loués par de grandes signatures qui ont investi dans la rénovation de leurs locaux », assure Edouard Fourniau, président de Consultim AM.
Epsilon 360°, un pipeline sécurisé
Sur un marché de l’investissement tertiaire en France encore complexe en 2024, la SCPI Epsilon 360° d’Epsicap Reim a fait preuve d’une grande sélectivité, limitant le nombre de nouvelles acquisitions au premier semestre. « Nous conservons notre cible d’actifs de moins de 10 millions d’euros – même si nous ne nous interdisons pas de dépasser légèrement ce seuil si l’opportunité le justifie –, sur lesquels la concurrence s’est accrue avec l’arrivée de nouvelles SCPI sur le marché et les difficultés de financement des autres acteurs, entraînant un assèchement de la collecte », explique Léonard Héry, directeur général d’Epsicap Reim. Le « pipeline » de la SCPI reste, néanmoins, sécurisé pour le second semestre et s’élève à environ 50 millions d’euros, incluant notamment des actifs en Espagne. Epsilon 360° a investi à hauteur de 17 millions dans des locaux d’activité et de bureaux au premier semestre 2024 avant de se concentrer, au second semestre, sur les commerces et les retail parks : « des actifs qui résistent bien à la crise, sous réserve de choisir le bon sous-jacent », selon Léonard Héry. Episcap Reim confirme, par ailleurs, l’objectif de performance globale de 8 % annoncé en début d’année, incluant un taux de distribution en progression, à 6,50 %. Confiante dans la solidité de son patrimoine et la reprise de la collecte en 2025, la société de gestion a procédé à une première revalorisation du prix de part (+0,80 %) au 1er juillet dernier, à 252 euros par part, contre 250 euros précédemment. La valeur de reconstitution par part est, quant à elle, restée stable au 30 juin, à 272,65 euros.
Sogenial, au cœur des régions
Porté par ses SCPI Cœur de région et Cœur d’Europe, Sogenial Immobilier a maintenu un niveau de collecte comparable à celui de 2023 et n’a pas subi de fortes corrections sur la valeur de son patrimoine. Cœur de région, composé à 50 % de bureaux (85 % en région, 15 % en Ile-de-France), délivre un taux de distribution de 6,20 % en 2024, pour une collecte qui devrait atteindre les 70 millions d’euros, d’ici la fin de l’année. Signe de santé, le prix de souscription continue d’évoluer chaque année et les dividendes versés par la SCPI dépassent les 6 %. « La force de Cœur de Région repose sur sa diversification, qui permet de diviser les risques en cas de problème locatif, et son opportunisme. Nos équipes de gestion vont se battre sur le terrain pour décrocher des actifs aux meilleures conditions, sur un marché très disputé », décrit Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier. Déployant une approche proactive et opérationnelle de l’immobilier, la société de gestion s’inscrit dans une logique entrepreneuriale, au contact du marché. Pour sa SCPI Cœur de Région, qui affichait 356 millions d’euros au 30 juin, elle cible des actifs de proximité, à l’image de sa dernière acquisition : un commerce de 1 533 mètres carrés en région rouennaise. L’actif, rénové en 2023, est exploité par Flunch, présente historiquement dans la galerie commerciale, qui a signé un nouveau bail commercial d’une durée de dix ans, dont neuf années ferme. Enfin, pour accompagner son développement en France et à l’international, grâce à la SCPI Cœur d’Europe, Sogenial Immobilier propose, depuis le mois d’octobre, des versements programmés sur ses quatre SCPI (Cœur de Région, Cœur d’Europe, Cœur de ville et Cœur d’Avenir), permettant aux associés d’une SCPI d’acquérir des parts supplémentaires à intervalles réguliers.Les acteurs historiquesPrimonial muscle sa distribution de SCPIEn juin dernier, Crystal finalisait l’acquisition de Primonial Ingénierie et Développement, une des Business Units du groupe Primonial comprenant toutes les activités de distribution. De son côté, le 1er juillet, la Business Unit immobilière, Primonial REIM se renommait Praemia REIM et devenait un pure-player de la gestion d’actifs immobiliers en Europe. « L’intégration dans le groupe Crystal nous a permis d’ouvrir et d’élargir notre gamme de SCPI, et d’apporter davantage de diversification à nos clients », explique Martin Alix, directeur du développement produits de Primonial Ingénierie et Développement. Désormais, Primonial propose neuf sociétés de gestion et vingt-quatre véhicules d’investissement. « Une offre qui va continuer à s’étoffer pour atteindre la trentaine de SCPI au premier semestre 2025 », annonce le directeur. Un choix pléthorique de produits que les CGP pourront sélectionner dans la constitution d’un portefeuille d’actifs en fonction de la stratégie des épargnants. « La diversité et la complémentarité de ce nouveau catalogue de SCPI répondent à deux profils types : l’investisseur opportuniste, qui veut aller chercher du rendement sur des secteurs porteurs en 2025, et celui qui veut opérer un panachage entre les SCPI historiques et de nouveaux véhicules », poursuit le directeur. La présence de néo-SCPI aura, en outre, la vertu de compenser la collecte actuelle plus compliquée des SCPI traditionnelles. De plus, le groupe s’est doté d’une interface digitale permettant la souscription de l’ensemble de ces SCPI, avec signature électronique, facilitant et encourageant ainsi à encore plus de diversification, auprès de ses réseaux de distribution.
Sofidynamic : un fonds à haut rendementAvec 260 millions d’euros de collecte brute enregistrée à fin septembre et près de 600 millions d’investissements signés et sécurisés (objectif de 890 millions en 2024) tous fonds confondus, Sofidy fait partie des sociétés de gestion historiques qui ont le moins souffert de la crise de la pierre-papier. « Les travaux de valorisation immobilière conduits à mi-année traduisent une progression moyenne légèrement positive de la valeur des patrimoines et un prix de part inchangé pour l’ensemble de nos fonds, bien loin des baisses trois à quatre fois plus importantes réalisées par d’autres acteurs du marché », affirme Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Les trois véhicules de la gamme qui ont le plus collecté sont les SCPI Immorente, Sofidy Europe Invest et, la dernière-née, Sofidynamic : une SCPI au profil de risque High Yield (classée SRRI 4) et lancée en janvier dernier. « Cette nouvelle SCPI opportuniste et diversifiée se positionne sur l’immobilier à haut rendement. Elle apporte une offre complémentaire aux épargnants investis en SCPI plus patrimoniales et “fond de portefeuille”, telles qu’Immorente ou Efimmo », souligne le directeur général. L’objectif de rendement initialement de +7 % a été relevé à +8 % minimum pour 2024 %. Elle investira dans actifs offrant un fort rendement immédiat dans les meilleures villes secondaires européennes et ciblera des actifs dans les plus grandes métropoles, dont le rendement pourra être porté à un niveau élevé par un travail d’asset management plus intensif. « Nous ne cachons pas qu’il s’agit ici d’un véhicule plus opportuniste, en quête d’un fort rendement et qui s’accompagne donc nécessairement, d’une prise de risque certes mesurée mais supérieure à une SCPI classique », précise Jean-Marc Peter. Même si les critères d’investissement se veulent plus audacieux en termes de localités et de locataires, les actifs sélectionnés devront néanmoins nécessairement se situer sur des marchés porteurs. Fort d’un track-record de trente-cinq ans, Sofidy ne s’interdit rien, mais conserve la dominante commerce qu’elle maîtrise, d’abord à l’échelle française, mais aussi européenne. La SCPI Sofidynamic a acquis en mars une participation de 10 millions d’euros au sein du centre commercial O’Parinor, générant un solide taux de rendement de plus de 10 %, en ligne avec sa stratégie à haut rendement. Elle s’est également engagée dans deux autres investissements portant sur des murs de commerces de centre-ville (La Vie Claire) et de périphérie (retail park), générant un rendement immédiat moyen de +7,8 %. La SCPI, qui a collecté à ce jour 31 millions d’euros, s’est fixée de dépasser le cap des 100 millions d’euros de collecte, courant 2025, et aspire à atteindre les 500 millions d’euros, d’ici 2027.
Perial, un FPCI value-addSoucieux d’anticiper la correction des prix de l’immobilier, Perial Asset Management a, dès la mi-2023, pris le parti de projeter les évolutions des marchés et leurs impacts sur la valeur de ses immeubles, entraînant la baisse des prix de parts de quatre de ses SCPI. « Nous avons acté une baisse unique pour éviter toute commercialisation à un prix surcoté au cours du second semestre et limiter les sursauts sur nos fonds », relate Laetitia Bernier, directrice commerciale et marketing chez Perial AM. Un choix de bonne gestion, puisque deux nouvelles expertises plus tard, au 31 décembre et 3 juin, les prix des parts sont restés stables. Côté collecte, la société propose une gamme de fonds complémentaires avec d’un côté, les SCPI diversifiées comme PFO et PF Hospitalité Europe qui collectent, et des fonds PFO2 et PF Grand Paris, positionnées sur le bureau, qui sont à l’arrêt, tout en maintenant des revenus potentiels locatifs stables. En septembre dernier, Perial AM a lancé son premier FPCI, Perial Next Value 1, dédié à la transformation, la restructuration et le repositionnement d’actifs immobiliers dans les principales métropoles françaises, avec un prisme particulier pour Paris et l’Ile-de-France. « Ce fonds va capter la valeur associée à la sous-offre et à la raréfaction du foncier dans la capitale, bientôt soumise au PLU bioclimatique et dans la petite couronne », précise Laetitia Bernier. Perial Next Value 1 a vocation à acquérir des immeubles obsolètes pour les restructurer en bureaux ou hôtels, dotés et améliorer leur performance environnementale et sociale. Sa stratégie d’acquisition cible ainsi les actifs immobiliers de taille intermédiaire (inférieurs à 5 000 m2) possédant un fort potentiel de revalorisation. Accessible à partir de 100 000 euros, le fonds qui s’adresse aux investisseurs professionnels est éligible au report d’imposition des plus-values prévu par l’article 150-0 B ter du CGI. II offre une maturité de six ans, prorogeable deux fois un an, et vise un objectif de rendement net cible de 10 % annuel.La Française REM, un nouveau souffleDotée de la plus forte capitalisation du marché des SCPI, soit 11,9 milliards d’euros au 30 juin dernier, La Française REM a dû agir face à la baisse des valeurs du marché immobilier, particulièrement sensible à la hausse des taux d’intérêt. « Depuis un an, la société a dû ajuster à la baisse la valeur de la part de trois SCPI pour obtenir des valeurs conformes au marché actuel », explique Philippe Depoux, président de La Française REM. En 2023, le prix de la part de deux SCPI, LF Europimmo et Crédit Mutuel Pierre 1, a été ajusté, respectivement de 9,57 % et 7,02 %. En septembre dernier, le prix de la part de LF Grand Paris Patrimoine a été ajusté de 17,74 %.Face à l’environnement économique et en attente d’une stabilisation de la prime de risque, d’autres ajustements de valeurs de parts de SCPI ne sont pas à exclure. La Française REM possède, par ailleurs, 720 millions d’euros (au 30 septembre) de parts de SCPI en attente de cession qu’il lui faudra écouler. Depuis 2024, le nombre de retraits de parts s’est stabilisé. Les nouvelles souscriptions ainsi que le programme de cession d’immeubles apportent de nouvelles liquidités. Philippe Depoux table, en outre, sur la réanimation du marché de gré à gré, jusqu’alors gelé par des investisseurs attentistes. Le président de la société de gestion se veut optimiste sur la reprise des investissements en 2025. Afin de « rallumer le moteur » de la collecte et s’armer de nouvelles capacités d’investissement pour profiter à plein de l’effet de levier de la baisse des taux, La Française REM vient d’ouvrir au grand public l’accès de la SCPI LF Croissance & Territoires (cf. page 44).Les SCPI thématiquesAtream Hôtels, un marché d’expertsPositionnée sur le secteur du tourisme européen, la SCPI Atream Hôtel de la société gestion Atream illustre la performance des SCPI thématiques, avec un taux de rendements distribués de 5,30 %, sécurisés par des baux de quatorze ans. Le véhicule aura collecté près de 50 millions d’euros sur l’année, mais vise à retrouver le niveau de 2019, soit 120 millions d’euros, dès 2026-2027. « Nous continuons d’investir dans des actifs de qualité qui structurent l’industrie du tourisme, à savoir les hôtels, résidences de loisirs et urbaines, les villages-club, les établissements de wellness (thermalisme et thalasso) et d’œnotourisme, mais également, dans la transformation de l’offre », explique Pascal Savary,président d’Atream. La société vient ainsi de lancer la chaîne d’hôtellerie dédiée aux seniors, en partenariat avec la Carac et Trigano, Casa Barbara. Fidèle à l’adage « plus on est expert, plus l’on réduit le risque », Pascal Savary met en garde contre la tendance des SCPI diversifiées à se positionner sur des marchés spécifiques, à l’image de la santé ou du tourisme, sans réelle expertise du secteur. « Il est important de rappeler aux épargnants qu’il est sage de faire appel à des équipes expérimentées sur cette typologie d’actifs et d’exploitants », rappelle-t-il. La capacité des gestionnaires à accompagner les opérateurs dans l’évolution de leur marque, leur montée en compétences sur le numérique ou leur démarche RSE sont autant de leviers de création de valeur. Atream s’est fixée pour objectif de conforter la France dans sa place de leader des flux de touristes étrangers, avec pour ambition d’atteindre les 100 milliards d’euros de recettes, d’ici deux à trois ans.Euryale, le choix de la résilienceAvec 72 millions d’euros de collecte nette au 30 juin et un objectif de collecte de 140 millions d’euros d’ici la fin de l’année, la SCPI Pierval Santé est la septième collectrice du marché. Elle allie une stratégie de cessions d’actifs à un plan d’investissement opportuniste dans des actifs pertinents en termes de rendement. « Dans un environnement de marché chahuté, notre politique de gestion est plus active qu’auparavant », souligne David Finck, directeur général d’Euryale. La SCPI, dont 70 % du patrimoine, se situe en Europe et au Canada a mobilisé une grande partie de sa collecte sur une trentaine de projets de construction en cours. Elle s’intéresse particulièrement au Royaume-Uni, à l’Italie et à l’Espagne, où les besoins en immobilier de santé sont importants, et les rendements élevés. Pierval Santé privilégie les actifs neufs ou récents, créateurs de valeur à long terme. Au fil des années, elle s’est diversifiée dans l’accompagnement des acteurs de la santé (dont le groupe d’hôpitaux privés Elsan) par le portage d’établissement de soins et de cliniques. Elle vient également de livrer, en juillet, un laboratoire dédié aux Life Sciences. Preuve de sa résilience, la SCPI a vu la valeur de sa part croître de 2 % en 2022 sans jamais avoir baissé.Foncière des praticiens mise sur la santéSpécialiste de la santé de proximité, La SCPI Foncière des Praticiens de la société de gestion immobilière Foncière Magellan finance les nouvelles pratiques médicales en soutien à l’hôpital public. Fort d’une capitalisation de 160 millions d’euros, le véhicule qui vise une collecte de 20 à 25 millions d’euros d’ici la fin de l’année, investit en Vefa dans des produits neufs de qualité, valorisés de 2 à 20 millions d’euros. Afin de satisfaire ses besoins de rendement, les équipes de gestion négocient des appels de fonds propres avec les futurs locataires et promoteurs, à hauteur de 6 à 7 %. « Rémunérer le risque en Vefa implique d’être prudent dès la collecte et dans la gestion du passif », explique Guillaume Hilaire, directeur du développement de Foncière Magellan. Une stratégie payante puisque la SCPI a préservé la quasi-intégralité de la valeur de reconstitution et augmenté son rendement de 5,10 % à 5,40 % en 2024. Pour le directeur, le marché de la santé va devoir s’organiser et mutualiser les actifs immobiliers dans le but de fluidifier le parcours de soins et de rapprocher les médecins spécialistes et généralistes. « Nous voulons construire de nouveaux lieux de soin où seront traités les soins post-opératoires et en amont de l’entrée à l’hôpital. Cette proximité entre l’hôpital et ces établissements viendra optimiser le passage entre le public et le privé », décrit-il. Convaincu par le concept de « maison médicale », Guillaume Hilaire anticipe la mutation des Ehpad en plates-formes d’échanges et de services, à proximité des hôpitaux. La SCPI vient d’acquérir un pôle de santé en Vefa à Bordeaux, au cœur de la ZAC Bastide Niel, qui regroupera, à terme, un service de radiologie, un laboratoire d’analyses et des bureaux de consultation. Ce smart building qui, selon Guillaume Hilaire, aura vocation à incarner « l’hôpital de demain », sera mitoyen de la clinique ophtalmologique Thiers, livrée en 2022.Theoreim, cap sur la réindustrialisationLancée en 2022, la SCPI paneuropéenne Log In de Theoreim, dédiée à l’immobilier industriel et logistique, affiche une valeur de reconstitution en progression de 3,87 % en juin dernier. Au cours du deuxième trimestre 2024, Log In a enregistré une collecte nette de plus de 15,4 millions d’euros, portant sa capitalisation à plus de 136 millions d’euros au 30 juin dernier. Elle vise les 170 millions d’euros, d’ici la fin de l’année. Le taux de distribution cible pour 2024 est compris entre 6,10 % et 6,30 %, en ligne avec 2023. Centrée sur la réindustrialisation européenne via l’immobilier, la SCPI va chercher à la création de valeur dans des outils de production à proximité des bassins de consommation. Son atout : la nature de ses actifs en portefeuille – les locaux d’activités, entrepôts logistiques, data centers ou bâtiments de Life Sciences offrent un taux d’effort faible pour les locataires, entretenant la dynamique haussière des loyers et des rendements croissants. Les loyers logistiques enregistrent ainsi +0,9 % à mi-2024. « Les renégociations de bail ont permis d’apprécier les loyers de 5,2 % au deuxième trimestre 2024, comparé à 2023, en Europe », confie Gaëlla Hellegouarch, directrice générale de Theoreim. A titre d’exemple, l’ensemble immobilier logistique acquis en janvier à Livingston, à proximité d’Edimbourg en Ecosse, a fait l’objet d’une prolongation de son bail avec DHL pour une période de cinq ans. Le loyer de prolongation signé est en augmentation de 28 % par rapport au loyer en place et de 8 % par rapport au loyer de relocation envisagé lors de l’acquisition de cet actif. Theoreim continue le déploiement des capitaux collectés avec l’acquisition d’un nouvel actif en Italie. Cet investissement s’inscrit dans la continuité de l’acquisition, le 22 novembre 2023, par Log In d’un actif industriel de 15 000 m2, situé à un carrefour logistique stratégique en Italie et en Europe, dans une zone d’activités en périphérie de Vérone (Vénétie). A la suite de l’exercice de l’option d’achat sur la parcelle adjacente au bâtiment acquis en 2023, la SCPI a finalisé l’acquisition d’un second bâtiment de 9 700 m2, livré en juin 2024, renforçant ainsi sa présence dans cette région. Ces deux bâtiments, acquis dans le cadre d’une opération de cession-bail, sont loués pour une durée de douze ans selon un bail triple net à une société d’un groupe industriel international.
Alta Convictions, la puissance de la jeunesse
La SCPI Alta Convictions, lancée en septembre 2023 par Altarea Investment Managers vient de souffler sa première bougie. Enregistrant une collecte de 60 millions d’euros, la société de gestion vise la centaine de millions d’euros levés à l’hiver 2025. Elle annonce un taux de distribution cible supérieur à 6 %, en préservant six mois de réserve. « Si Alta Convictions, figure dans le quinté de tête des meilleures performances en 2024, nous faisons en sorte que ce rendement soit le moins risqué et volatile possible et que notre SCPI démontre sa solidité », soutient Philippe Delhotel, directeur général délégué d’Altarea IM. Aujourd’hui spécialisée dans les commerces, la logistique et les locaux d’activité, la SCPI vise, à terme, la diversification. Elle vient, dans ce sens, d’acquérir un centre de recherche à Madrid, en Espagne, pour un montant net de 4,50 millions d’euros et un taux de rendement, acte en main, de 7,5 %. Rénové en 2020, ce premier actif européen a remporté le prix du Meilleur projet durable aux AMA Awards (Architectural Membrane Association), notamment grâce à sa façade bioclimatique et l’installation de panneaux solaires favorisant l’autoconsommation énergétique.
