Un peu plus de 120 milliards : c’est la capitalisation des foncières de la zone Euro début avril. Preuve de l’étroitesse du secteur en Bourse qui, associée à une sensibilité forte à l’évolution anticipée des taux d’intérêt, explique les mouvements importants que cette classe d’actifs enregistre depuis la fin 2023, alors que les investisseurs tentent de prévoir la date et l’ampleur du début de la baisse des taux d’intérêt de la part de la Fed et de la BCE.
Au global, la Bourse paye toujours les foncières cotées avec une importante décote, en moyenne de 23 % par rapport à leurs actifs nets. Et les titres se négocient en moyenne 13 à 14 fois les résultats, contre une moyenne historique située à 18. Enfin, les dividendes attendus pour l’année en cours, font ressortir un rendement alléchant de 5,8 %, supérieur à celui du marché obligataire (source : Goldman Sachs), matérialisant ainsi une prime de risque reconstituée.
Face à ce constat global, le secteur apparaît toutefois disloqué en raison des différences entre foncières capables d’augmenter leurs loyers et de contenir la baisse de valeurs d’expertise de leurs actifs et les autres. La baisse des ANR entre mi 2022 et fin 2023 a en effet été discriminante : -24 % pour le Bureau, -23 % pour le Logement, alors que Logistique (-5 %) et Commerce (-4 %) s’en sont mieux sorti. Ces deux derniers secteurs ont été en mesure de faire progresser leurs loyers de respectivement 6,6 % et 6,2 % en moyenne en 2023 (source : Sofidy).
Nous pensons que les foncières les plus endettées, comme le logement allemand, rebondiront le plus fortement en Bourse, et qu’il faudra en détenir en portefeuille pour ne pas rater le rebond, même si ce segment n’a rien d’enthousiasmant...
Par la suite, on peut s’attendre à une différenciation entre valeurs du secteur qui poussera alors à privilégier celles affichant une dette raisonnable et celles dont les actifs permettent une progression durable des loyers. En attendant, à court terme, le secteur continuera de dépendre des interprétations et spéculations sur les baisses de taux et subira des à-coups jusqu’à ce que les banques centrales agissent.
Le secteur apparaît toutefois disloqué en raison des différences entre foncières capables d’augmenter leurs loyers et de contenir la baisse de valeurs d’expertise de leurs actifs et les autres.
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Laurent Saint Aubin, Directeur de la Gestion Action
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